Techos en el Condado de Broward, FL

Qué techos hay en el Condado de Broward

La mayoría de las casas de Broward se construyeron después de la Segunda Guerra Mundial, cuando el condado pasó de fincas a suburbios y las urbanizaciones fueron avanzando hacia los Everglades. Las casas con permiso entre 1971 y el 1 de marzo de 2002 se hicieron bajo el South Florida Building Code, edición de Broward; las más nuevas, bajo el Código de Construcción de la Florida. El formulario de permiso de techo HVHZ del condado está organizado por los techos que usted ve aquí: techo plano o de baja pendiente, shingle, teja de concreto y de barro, y metal.^4,5,6,7

Reglas, historia y condiciones que afectan los techos aquí

• Broward tiene su propia Junta de Reglas y Apelaciones (Board of Rules and Appeals, BORA). Se creó con una ley especial de 1971 (Capítulo 71-575) y quedó en la carta del condado por referendo el 9 de marzo de 1976. Tiene 13 miembros con voto de distintos oficios, y uno de esos puestos es para un contratista de techos.^5,8,9
• BORA aprueba las enmiendas locales de Broward al Código de Construcción de la Florida, escucha apelaciones cuando alguien no está de acuerdo con una decisión del funcionario de construcción (building official) y emite interpretaciones formales que siguen los Departamentos de Construcción de todo el condado. Sus enmiendas a la 8.ª edición se aprobaron el 12 de octubre de 2023 y entraron en vigor el 31 de diciembre de 2023.^10,11
• Quién le da el permiso depende de dónde usted vive. La División de Código de Construcción del condado atiende el Broward Municipal Services District (el Broward no incorporado) y las ciudades que tienen contrato con el condado; la mayoría de las ciudades tiene su propio Departamento de Construcción, así que pregunte primero en su ciudad.¹
• El capítulo administrativo del código en Broward exige permiso para cualquier trabajo en la cubierta del techo que pase de $1,500. El mantenimiento o la reparación de $1,500 o menos, según lo determine el funcionario de construcción (building official), no lleva permiso.¹²
• En Broward, el inspector que aprueba su techo tiene que estar certificado por BORA como inspector de techos, y las reglas exigen por lo menos dos años de experiencia dentro de la HVHZ o aprobar el examen HVHZ de BORA.¹³
• El permiso para un techo de tejas se pide con la High-Velocity Hurricane Zone Uniform Permit Application, que para teja de concreto o de barro agrega una sección de tejas y cálculos según RAS 127 o RAS 128. En un reemplazo de techo también hay que firmar la Owner's Notification for Roofing Considerations, un aviso al dueño de la casa.⁷
• Después de una declaración de emergencia por un desastre natural, la ley de la Florida (sección 553.7922), que el código de Broward repite, obliga a los gobiernos locales a agilizar los permisos que no necesitan revisión técnica. Las reparaciones de techo y los reemplazos de techo están en esa lista.¹²

Tormentas que marcaron estos techos

• Katrina (2005). El 25 de agosto de 2005, Katrina tocó tierra por primera vez en Estados Unidos como huracán categoría 1, cerca de la línea entre Miami-Dade y Broward. El aeropuerto de Fort Lauderdale registró una ráfaga de 71 nudos, y tres de las muertes en la Florida fueron por árboles que cayeron en Broward.¹⁴
• Wilma (2005). Wilma cruzó la península el 24 de octubre de 2005, después de entrar por Cape Romano. El Centro Nacional de Huracanes concluyó que partes de Broward probablemente tuvieron condiciones de categoría 2, con ráfagas cerca de 100 nudos; el sensor del aeropuerto de Pompano Beach dejó de funcionar marcando 72 nudos sostenidos. Su informe habla de daños extensos a techos en todo el sur de la Florida.¹⁵
• Irma (2017). Irma entró por los Cayos y por Marco Island el 10 de septiembre de 2017, pero sus vientos cubrieron Broward: en Deerfield Beach se midió una ráfaga de 97 nudos, casi todas las estaciones del interior de Miami-Dade y Broward marcaron vientos sostenidos justo por debajo de fuerza de huracán, y la costa de Broward tuvo de 2 a 4 pies de inundación.¹⁶

Qué significa esto si va a cambiar el techo en el Condado de Broward

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en el Condado de Broward se construyó en 1980; el 82.3 % de sus 866,019 viviendas es de antes del 2000 y el 6.9 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^3,17,18,19

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^17,18,19

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^18,19,20,21

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^20,22

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²³