Techos en el Condado de Palm Beach, FL

Qué techos hay en el Condado de Palm Beach

El boom de tierras de los años 20 trajo a Palm Beach a arquitectos de la alta sociedad como Addison Mizner, Marion Sims Wyeth y Maurice Fatio, y todavía a principios de los 30 Gustav Maass y John Volk diseñaban casas Mediterranean Revival con teja barril de barro y paredes de estuco. Después de la Segunda Guerra Mundial, la población del condado se duplicó en los años 50. En el norte del condado, John D. MacArthur y otros desarrolladores compraron tierra vacía y trazaron subdivisiones, mientras Arthur Vining Davis era el mayor desarrollador del sur, en Boca Raton. Luego llegaron los grandes complejos de condominios cerrados: Century Village, cerca de West Palm Beach, vendió sus 7,854 unidades antes de 1974. Más al oeste, The Acreage se vendió en lotes de más o menos un acre y es casi todo casas unifamiliares.^6,7,8,9

Reglas, historia y condiciones que afectan los techos aquí

• Fuera de los límites de las ciudades, el permiso de techo lo da la División de Construcción del condado, en el 2300 N. Jog Road en West Palm Beach, por su portal en línea ePZB. Ciudades como West Palm Beach, Boca Raton y Jupiter tienen su propio Departamento de Construcción, así que primero confirme a cuál le toca su dirección.^1,2,10,11,12
• El condado tiene un permiso de re-roof de trámite rápido (política PB-O-131) para casas unifamiliares independientes. Solo aplica si se cambia el techo por el mismo tipo, sin tragaluces nuevos y sin paneles solares en el techo. La casa tiene que ser de después del 1 de enero de 1987 o tener un valor de mejoras menor de $300,000. Si no cumple, va por la revisión normal.⁴
• En techo plano, la lista de requisitos del condado permite que el contratista use el clavado más exigente en el perímetro: una franja de por lo menos 4 pies de ancho desde el borde, con clavos a no más de 4 pulgadas de separación en cada sentido. Los techos planos de más de 400 pies cuadrados pueden necesitar detalles de fijación reforzada firmados por un ingeniero o arquitecto.⁴
• The Acreage, al norte de Royal Palm Beach, tiene más de 40,000 residentes en lotes de un acre o más. No es ciudad, así que el permiso de techo lo da la División de Construcción del condado. Su historia deja una lección sobre el drenaje: los primeros compradores se encontraron con pantano, el condado negó los permisos de construcción porque no había un plan de drenaje aprobado, y las excepciones se dieron lote por lote. Con el tornado de Milton en 2024, la zona no incorporada del condado anotó 5 casas con daño mayor y 18 con daño menor.^9,13
• Antes de cambiar el techo, pida el número de Florida Product Approval (FL-) del material del techo, del underlayment y de cualquier adhesivo. Cada uno se puede buscar en floridabuilding.org. Las pruebas de la Zona de Huracanes de Alta Velocidad (HVHZ) solo se exigen en Miami-Dade y Broward, no aquí.^4,14,15

Tormentas que marcaron estos techos

• Okeechobee (1928). El 16 de septiembre de 1928 un huracán categoría 4 tocó tierra en el condado de Palm Beach, entre Jupiter y Boca Raton. Levantó una marejada ciclónica de unos 10 pies contra las islas de barrera, y el daño fue peor alrededor de Jupiter, donde la pared del ojo duró más. Tierra adentro, el viento empujó el agua del lago Okeechobee por encima del dique y miles de personas, en su mayoría trabajadores agrícolas migrantes, se ahogaron en Belle Glade, Pahokee, South Bay y Chosen. El Servicio Nacional de Meteorología calcula más de 2,500 muertes en total.¹⁶
• Frances (2004). Frances entró por Sewall's Point y la pared sur del ojo barrió el noreste de Palm Beach. El Servicio Nacional de Meteorología contó daños en 15,000 casas y 2,400 negocios del condado. El viento dañó techos, casas móviles y árboles más aquí que en cualquier otro condado del sur de la Florida, y el cálculo preliminar de daños fue de $500 millones, de $620 millones en toda la región.¹⁷
• Jeanne (2004). Tres semanas después de Frances, Jeanne tocó tierra casi en el mismo punto, y la pared sur del ojo volvió a golpear el noreste de Palm Beach. La estación del muelle de Lake Worth midió una ráfaga de 94 mph, y en West Palm Beach se registró una ráfaga no oficial de 125 mph. El cálculo preliminar del Servicio de Meteorología fue de $260 millones en daños en Palm Beach; tierra adentro, el viento dañó techos, casas móviles, árboles y cables.¹⁸
• Wilma (2005). El ojo de Wilma cubrió todo el condado de Palm Beach, y el huracán salió al mar cerca de Palm Beach Gardens como categoría 2, con vientos de unas 105 mph. El aeropuerto internacional de Palm Beach registró vientos sostenidos de 82 mph y una ráfaga de 101 mph. Según el Servicio de Meteorología, los daños a estructuras, techos incluidos, fueron mayores en Broward y Palm Beach.¹⁹
• Milton (2024). Milton tocó tierra en la costa del Golfo, pero sus bandas externas formaron un tornado EF-3 con vientos de 140 mph que recorrió unas 29 millas desde Wellington, pasando por Loxahatchee Groves, The Acreage, Avenir en Palm Beach Gardens y Jupiter Farms. Avenir se llevó la peor parte: 12 estructuras destruidas y 48 con daño mayor, con ventanas de impacto reventadas y techos muy dañados.¹³

Qué significa esto si va a cambiar el techo en el Condado de Palm Beach

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en el Condado de Palm Beach se construyó en 1986; el 75 % de sus 719,463 viviendas es de antes del 2000 y el 9.2 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,20,21,22

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^20,21,22

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^21,22,23,24

Aprobación de productos. Esta zona está fuera de la HVHZ, así que los productos de techo necesitan la aprobación de producto de la Florida (un número FL que puede buscar en floridabuilding.org); no se exige una NOA de Miami-Dade.^{15,23,25,26,27}

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²⁸