Techos en Davie, FL

Qué techos hay en Davie

Davie mezcla urbanizaciones suburbanas con ranchos de un acre o más. Sus distritos de zonificación Rural Ranches (RR) y Agrícola (A-1) están planificados a una casa por acre, y los caballos y el ganado solo se permiten en los distritos RR, AG, A-1 y R-1. En esos terrenos la casa muchas veces comparte la propiedad con establos, cuartos de monturas y de pienso, que el código del pueblo regula como alojamiento de animales.^4,5

Reglas locales e historia que afectan su techo

• La lista de requisitos de techo de Davie pide el paquete de techado de la Zona de Huracanes de Alta Velocidad (HVHZ), las aprobaciones de producto NOA y, si la teja va pegada con adhesivo, una prueba de levantamiento (uplift) en la obra.⁶
• Las inspecciones van en orden: la de tin cap tiene que aprobarse antes de poner el peel and stick, y la del peel and stick tiene que hacerse antes de subir las tejas al techo. El pueblo también pide una escalera aprobada por OSHA, amarrada al techo, el día de la inspección.^1,6
• El formulario de mitigación de huracanes para techos de Davie aplica la sección 706.8 del Florida Building Code, Existing Building: en una casa con entablado de madera asegurada (o tasada) en $300,000 o más y con permiso anterior al 1 de septiembre de 1994, el reemplazo de techo obliga a reforzar las conexiones techo-pared, empezando por los hastiales y las vigas de las limas cuando el trabajo completo pasaría del 15 % del costo del techo.⁷
• En marzo de 2001 los votantes de Davie aprobaron, con casi un 90 %, una enmienda a la carta del pueblo para preservar su carácter rural y su estilo de vida ecuestre. El pueblo tiene más de 165 millas de senderos.^8,9
• El manual de diseño del Distrito de Tema Western de Davie prefiere techos de metal 5V o de junta alzada (standing seam), pero aplica a edificios comerciales, de oficinas e institucionales del centro y excluye expresamente las casas independientes.¹⁰

Tormentas que pegaron aquí

• Katrina (2005). Katrina tocó tierra como huracán categoría 1 cerca del límite entre Miami-Dade y Broward el 25 de agosto de 2005. Una estación no oficial en Davie marcó una ráfaga de 64 nudos (74 mph), y tres de las muertes directas en la Florida fueron por árboles caídos en Broward.¹¹
• Wilma (2005). Wilma cruzó la península en unas cuatro horas y media el 24 de octubre de 2005. El Centro Nacional de Huracanes concluyó que partes de Broward probablemente tuvieron condiciones de categoría 2, con ráfagas cerca de 100 nudos (115 mph).¹²

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Davie

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Davie se construyó en 1989; el 73.4 % de sus 41,755 viviendas es de antes del 2000 y el 13.9 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^3,13,14,15

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^13,14,15

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^14,15,16,17

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^16,18

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁹