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Licencia FL CCC1335466Sur y centro de la Florida

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Reemplazo de techo

Reemplazo de techo de shingle en el sur de la Florida

Cómo se saca el permiso, se instala y se inspecciona un techo de shingle nuevo en el sur y centro de la Florida.

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Contratista de techos certificado en la Florida CCC1335466

Esta página es para el dueño de casa en Miami-Dade, Broward o cualquier otra parte del sur y centro de la Florida cuyo techo de shingle (teja asfáltica) ya cumplió su vida. Lo más importante aquí: un techo de shingle vale lo que valga el deck de madera que tiene debajo y la forma en que se clava y se sella. La 8.ª edición del Código de Construcción de la Florida (Florida Building Code), vigente desde el 31 de diciembre de 2023, exige uno de tres métodos de underlayment reforzado debajo de todo techo de shingle nuevo,12 y en Miami-Dade y Broward cada shingle tiene que tener una aprobación de producto probada contra la lluvia empujada por el viento.3

¿Reparar o reemplazar?

La regla del 25 %. No se puede reparar ni reemplazar más del 25 % de un techo, o de una sección del techo, en 12 meses, a menos que todo ese techo o esa sección cumpla el código actual.4 Desde 2022 la ley tiene una excepción: si su techo se construyó, reparó o reemplazó bajo el código de 2007 o uno posterior, solo la parte que se trabaja tiene que cumplir el código de hoy.5 Esa edición de 2007 entró en vigor el 1 de marzo de 2009, así que un techo más viejo por lo general no califica.1

La edad del techo. This Old House le da al shingle entre 12 y 18 años en la Florida.6 Las aseguradoras miran los 15 años con lupa (vea la parte de seguros más abajo). Si su techo anda por esa edad y además gotea en varios sitios o tiene shingles levantados en varias caras, lo normal es cambiarlo. Si el daño es poco y está en un solo lugar, vea reparación de techo de shingle.

Cómo se hace un techo de shingle nuevo

  1. El permiso. La ley de la Florida prohíbe reparar o alterar una casa sin permiso del Departamento de Construcción, salvo que otra ley diga lo contrario.7 Nosotros sacamos el permiso y coordinamos las inspecciones.
  2. Quitar el techo viejo. Fuera de Miami-Dade y Broward, el código exige quitar todo hasta el deck cuando el techo ya tiene dos capas o más, está empapado o deteriorado, o no aguanta los clavos nuevos. En Miami-Dade y Broward no se puede poner un techo nuevo sobre un deck que no esté clavado según el código.3
  3. El clavado del deck. Si el permiso de su casa es anterior al Florida Building Code (el primer código estatal entró en vigor el 1 de marzo de 2002), al quitar el techo hay que poner el deck al día según la sección 706.7.1 del código de edificios existentes. Si el deck es de tablas, cada tabla necesita por lo menos dos clavos 8d en cada viga o truss; si es de plywood sujeto con grapas, clavos 6d o clavos 8d a más de 6 pulgadas, se le añaden clavos de anillo a no más de 6 pulgadas entre sí.4
  4. El underlayment reforzado (barrera secundaria). En pendientes de 2:12 o más, el código da tres caminos: cubrir todo el deck con membrana autoadhesiva ASTM D1970; sellar cada junta del deck con una tira autoadhesiva de por lo menos 3 3/4 pulgadas y luego cubrir todo el techo con underlayment; o poner dos capas de underlayment aprobado, traslapadas a media hoja.2
  5. Conexiones del techo a las paredes, cuando corresponde. En una casa anterior al código, dentro de la región de escombros arrastrados por el viento y asegurada por $300,000 o más, el reemplazo también tiene que reforzar esas conexiones, con un tope de 15 % sobre el costo del techo.45
  6. Shingle, drip edge y flashing. Fuera de Miami-Dade y Broward, cada tira de shingle lleva por lo menos cuatro clavos (o los que pida el fabricante, si son más), de calibre 12, con cabeza de 3/8 de pulgada y que entren por lo menos 3/4 de pulgada en la madera, y el drip edge se traslapa 3 pulgadas como mínimo.2 En Miami-Dade y Broward el mínimo es de seis clavos por shingle, que atraviesen la madera por lo menos 1/8 de pulgada,3 y el drip edge sigue la RAS 111.8
  7. Inspecciones y final. El Departamento de Construcción inspecciona el trabajo antes de cerrar el permiso. En Miami-Dade y Broward el código fija el orden de las inspecciones, como verá abajo.

En Miami-Dade y Broward (HVHZ)

El código define la Zona de Huracanes de Alta Velocidad (HVHZ) como Miami-Dade y Broward, y ningún otro condado.9 Aquí las reglas son más estrictas:

  • Aprobación de producto. Cada pieza del techo necesita una aprobación vigente, y el techo se instala tal como ella lo describe.3 Puede ser una NOA (Notice of Acceptance) de Miami-Dade, que se busca en el Product Control Search del condado,10 o una aprobación estatal marcada para uso en la HVHZ, que se busca en floridabuilding.org.11
  • Shingle probado. Se instala según la RAS 115, y el sistema tiene que pasar la TAS 100 (lluvia empujada por viento), la TAS 107 y las normas ASTM D3462 y ASTM D3018.3 Cada shingle viene marcado por debajo con su número de aprobación (o el sello del código) y la marca del fabricante.3
  • Tin caps. El underlayment se clava con clavos de anillo calibre 12 a través de arandelas de lata (“tin caps”) de 1 5/8 a 2 pulgadas, o con cap nails aprobados.3
  • Papeles. El permiso lleva la Solicitud Uniforme de Permiso de Techo de la HVHZ y la Notificación al Dueño sobre el Techo, que usted firma con sus iniciales. Miami-Dade además pide una declaración jurada de que se reforzó el clavado del deck y se puso la barrera secundaria.12
  • Inspecciones. El Departamento de Construcción del Condado de Miami-Dade programa la 059 (Tin Cap / Dry In) antes de tapar el underlayment, una inspección mientras se pone el shingle y la 001 (Final).133
  • Viento. El código fija 175 mph para casas en Miami-Dade y 170 mph en Broward.14

Palm Beach, el suroeste y el centro de la Florida

Aquí no rigen las reglas de la HVHZ ni la NOA. Lo que manda es esto:

  • Aprobación de Producto de la Florida. Los productos de techo tienen que estar aprobados según el Estatuto 553.842 antes de usarse en la Florida.15 Cada aprobación tiene un número FL que usted puede buscar en floridabuilding.org.11
  • Su velocidad de viento. Sale de la Figura 1609.3(1) del código; el ASCE 7 Hazard Tool le da el valor exacto por dirección.1416
  • La clase en el paquete. El shingle tiene que probarse según ASTM D3161, ASTM D7158 o TAS 107, y el paquete tiene que traer la clase impresa. Por encima de 129 mph, un shingle probado con D3161 tiene que ser Clase F; por encima de 155 mph, uno probado con D7158 tiene que ser Clase H.3 En la costa de Palm Beach y de Collier el mapa llega a unas 170 mph.17

Tipos de shingle y cuánto duran aquí

El 3-tab es una tira plana de una sola capa. El arquitectónico (dimensional) es más grueso y va en capas. HomeGuide dice que el arquitectónico aguanta hasta 130 mph y el 3-tab normal 60 mph.18 Diga lo que diga el folleto, lo que cuenta para el código es la clase impresa en el paquete.

Las cifras de duración cambian según la fuente:

  • Shingle en la Florida: de 12 a 18 años según This Old House, contra 20 a 30 en climas más suaves.6 HomeAdvisor da de 15 a 30 años para la Florida.19
  • Promedios nacionales: 3-tab de 15 a 20 años; arquitectónico de 25 a 30 años (Fixr) o de 20 a 30 (HomeGuide).2018

Para planificar, use las cifras de la Florida, no las nacionales.

Cuánto cuesta

HomeAdvisor calcula entre $7,250 y $15,925 por un techo de shingle de 2,000 pies cuadrados en la Florida.19 Las cifras nacionales de HomeGuide son de $200 a $500 por square (100 pies cuadrados) instalado en 3-tab, y de $400 a $600 en arquitectónico.18 En el área no incorporada de Miami-Dade, el permiso cuesta $0.11 por pie cuadrado de techo ($0.100 en el programa piloto del condado para casas existentes), con un mínimo de $147, más recargos.21 Nuestro precio se lo damos después de medir su techo. En la guía de costos de techo de shingle están todas las fuentes.

El seguro: lo que cambia con un techo nuevo

  • La edad del techo. La aseguradora no le puede negar ni dejar de renovar la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero, y si muestra por lo menos 5 años de vida útil, no le pueden negar la póliza solo por la edad.22 Citizens pide documentar 5 años de vida restante en techos de shingle de más de 25 años.23
  • La edad se cuenta desde un cambio completo. Corre desde la última vez que se reemplazó el 100 % del techo según el código.22 Los parches no la reinician.
  • Mitigación de viento. Las aseguradoras tienen que ofrecer descuentos por elementos que resisten el viento, como la cubierta y la resistencia del techo.24 El formulario anota la cubierta y su aprobación, el clavado del deck y la barrera secundaria, así que un formulario viejo no refleja su techo nuevo.25 El contratista de techos puede hacer el trabajo, pero la aseguradora solo está obligada a aceptar el formulario firmado por alguien de la lista del Estatuto 627.711(2), y el contratista de techos no está en ella.26
  • Su contrato. Tiene que decir que el contratista no puede ofrecerle reembolsos ni perdonarle el deducible, y avisarle en negrita que llame a su aseguradora antes de firmar si el trabajo tiene que ver con un reclamo.27

Nuestra instalación lleva una garantía de mano de obra de 10 años; la garantía del fabricante depende de cada producto. Para medir su techo, comuníquese con nosotros. Si está comparando materiales, vea también reemplazo de techo de metal o reemplazo de techo de tejas.

Fuentes

  1. Florida Building Code Effective Dates — Florida Building Commission ↩ ↩2

  2. 2023 Florida Building Code, Residential, 8th ed., Chapter 9 Roof Assemblies (Sections R905.1.1, R905.2) — UpCodes (texto del Florida Building Code) ↩ ↩2 ↩3

  3. 2023 Florida Building Code, Building, 8th ed., Chapter 15 Roof Assemblies (Sections 1501.1, 1504.7, 1507.2, 1511.3, 1512.2, 1512.4, 1517.5, 1518.7, 1521.5, 1523) — UpCodes (texto del Florida Building Code) ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8 ↩9

  4. 2023 Florida Building Code, Existing Building, 8th ed., Chapter 7 (Section 706 Existing Roofing) — UpCodes (texto del Florida Building Code) ↩ ↩2 ↩3

  5. Florida Statutes 553.844, Windstorm loss mitigation; requirements for roofs (2026) — Legislatura de la Florida ↩ ↩2

  6. The Cost of a Roof Replacement in Florida — This Old House ↩ ↩2

  7. Florida Statutes 553.79, Permits; applications; issuance; inspections (2026) — Legislatura de la Florida ↩

  8. Welcome to HVHZ Code Changes: FBC 8th Edition roofing code changes (presentation) — Condado de Miami-Dade, Sección de Techos de RER ↩

  9. 2023 Florida Building Code, Building, 8th ed., Chapter 2 Definitions — UpCodes (texto del Florida Building Code) ↩

  10. Product Control Search — Condado de Miami-Dade ↩

  11. Product Approval: Product or Application Search — Comisión de Construcción de la Florida ↩ ↩2

  12. Roofing Permits — Condado de Miami-Dade, RER ↩

  13. Inspection Codes — Condado de Miami-Dade, RER ↩

  14. 2023 Florida Building Code, Building, 8th ed., Chapter 16 Structural Design (Sections 1609.3, 1620) — UpCodes (texto del Florida Building Code) ↩ ↩2

  15. Florida Statutes 553.842, Product evaluation and approval (2026) — Legislatura de la Florida ↩

  16. Wind Loads: Impacts from ASCE 7-22 (fact sheet, June 2024) — Comisión de Construcción de la Florida ↩

  17. Wind Speed (maps for the 2023 Florida Building Code) — University of Florida GeoPlan Center ↩

  18. How much does an asphalt shingle roof cost? — HomeGuide ↩ ↩2 ↩3

  19. How Much Does Roof Replacement Cost in Florida? — HomeAdvisor ↩ ↩2

  20. How Much Does Asphalt Shingle Roofing Cost? (2026 Data) — Fixr ↩

  21. Implementing Order 4-63, building permit fee schedule (effective June 26, 2026) — Condado de Miami-Dade ↩

  22. Florida Statutes 627.7011, Homeowners’ policies (2026) — Legislatura de la Florida ↩ ↩2

  23. Inspections — Citizens Property Insurance Corporation ↩

  24. Florida Statutes 627.0629, Residential property insurance; rate filings (2026) — Legislatura de la Florida ↩

  25. Wind Mitigation Resources — Oficina de Regulación de Seguros de la Florida (OIR) ↩

  26. Florida Statutes 627.711, Notice of premium discounts for hurricane loss mitigation (2026) — Legislatura de la Florida ↩

  27. Florida Statutes 489.147, Prohibited property insurance practices; contract requirements (2026) — Legislatura de la Florida ↩

Preguntas sobre reemplazo de techo de shingle

¿Cuánto dura un techo de shingle en la Florida?
Menos de lo que dicen las cifras nacionales. This Old House calcula entre 12 y 18 años en la Florida, contra 20 a 30 años en climas más suaves. HomeAdvisor da entre 15 y 30 años para la Florida, así que tome cualquier número como una guía aproximada.
¿Se puede poner shingle nuevo encima del viejo?
Muchas veces no. Fuera de Miami-Dade y Broward, el código exige quitar todo hasta el deck cuando el techo ya tiene dos capas o más, está empapado o deteriorado, o no aguanta los clavos del techo nuevo. En Miami-Dade y Broward no se puede poner un techo nuevo sobre un deck que no esté clavado según el código. Además, solo quitando el techo se puede reclavar el deck y poner el underlayment sellado que hoy exige el código.
¿Un techo nuevo me baja el seguro?
Puede bajarlo. La ley obliga a las aseguradoras a ofrecer descuentos por elementos que resisten el viento, como la cubierta y la resistencia del techo, y un techo nuevo cambia lo que anota el formulario de mitigación de viento (wind mitigation). La aseguradora solo está obligada a aceptar ese formulario firmado por alguien de la lista del Estatuto 627.711(2), como un inspector de viviendas o un ingeniero; el contratista de techos no está en ella.
¿Necesito un shingle de impacto Clase 4?
No según el Florida Building Code. El código le pone al shingle una clase de viento (ASTM D3161, ASTM D7158 o TAS 107) según la velocidad de viento de diseño de su zona; sus reglas de resistencia al impacto son para techos de poca pendiente, no para shingle. Revise la clase de viento impresa en el paquete y la aprobación de producto para su condado.
¿Cuánto tiempo dura el permiso?
Según el Estatuto 553.79, el permiso de una casa unifamiliar vence 1 año después de emitido o cuando entra en vigor la siguiente edición del Florida Building Code, lo que ocurra más tarde. El gobierno local lo puede extender.

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