Techos en Southwest Ranches, FL

Qué techos hay en Southwest Ranches

Southwest Ranches es casi toda zonificación rural residencial y agrícola, y el propio pueblo se describe como terrenos de vivienda de por lo menos uno a dos acres y medio, mezclados con fincas, viveros y ranchos ecuestres. Aquí las casas están en terrenos grandes y abiertos, no en urbanizaciones apretadas, y muchas comparten la propiedad con establos, caballerizas o estructuras de vivero, así que conviene confirmar con la oficina de zonificación del pueblo qué estructuras cubre el permiso de techo antes de empezar.⁵

Reglas locales e historia que afectan su techo

• El pueblo tiene contratado su departamento de construcción: CAP Government, Inc. maneja permisos e inspecciones con personal en el Town Hall, y J.A. Medina, LLC maneja zonificación, revisión de paisajismo y cumplimiento de código.^1,2
• La zonificación del pueblo es casi toda rural residencial y agrícola, con terrenos mínimos de uno a dos acres y medio; muchos permisos de construcción además necesitan la aprobación de zonificación e ingeniería del condado de Broward o del pueblo antes de emitirse.^1,5
• Los vecinos incorporaron el pueblo en 2000 para no ser anexados a Pembroke Pines o a Davie; votaron el 14 de marzo de 2000 por crear un pueblo nuevo, y la carta constitutiva se aprobó el 6 de junio de 2000, con el lema Preserve Our Rural Lifestyle.^5,6
• Todo paquete de permiso en Southwest Ranches debe incluir la solicitud uniforme de Broward y el Notice of Commencement, y en el Town Hall los pagos con tarjeta tienen un tope de $5,000 por transacción.¹

Tormentas que pegaron en el Condado de Broward

No encontramos en nuestras fuentes un registro de tormentas específico de Southwest Ranches, así que estos son los impactos a nivel del condado.

• Katrina (2005). El 25 de agosto de 2005, Katrina tocó tierra por primera vez en Estados Unidos como huracán categoría 1, cerca de la línea entre Miami-Dade y Broward. El aeropuerto de Fort Lauderdale registró una ráfaga de 71 nudos, y tres de las muertes en la Florida fueron por árboles que cayeron en Broward.⁷
• Wilma (2005). Wilma cruzó la península el 24 de octubre de 2005, después de entrar por Cape Romano. El Centro Nacional de Huracanes concluyó que partes de Broward probablemente tuvieron condiciones de categoría 2, con ráfagas cerca de 100 nudos; el sensor del aeropuerto de Pompano Beach dejó de funcionar marcando 72 nudos sostenidos. Su informe habla de daños extensos a techos en todo el sur de la Florida.⁸
• Irma (2017). Irma entró por los Cayos y por Marco Island el 10 de septiembre de 2017, pero sus vientos cubrieron Broward: en Deerfield Beach se midió una ráfaga de 97 nudos, casi todas las estaciones del interior de Miami-Dade y Broward marcaron vientos sostenidos justo por debajo de fuerza de huracán, y la costa de Broward tuvo de 2 a 4 pies de inundación.⁹

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Southwest Ranches

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Southwest Ranches se construyó en 1982; el 82.4 % de sus 2,322 viviendas es de antes del 2000 y el 5.6 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^4,10,11,12

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^10,11,12

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^11,12,13,14

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^13,15

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁶