Techos en el Condado de Lee, FL

Qué techos hay en el Condado de Lee

Buena parte de las casas del condado de Lee están en terrenos loteados en la época de venta masiva de lotes: Cape Coral desde 1958 y Lehigh Acres, donde tierra de ganado se loteó en unos 135,000 lotes sobre unos 60,000 acres. En el registro de permisos de Cape Coral domina el shingle: de unos 25,500 permisos residenciales de reemplazo de techo emitidos en 2023, cerca de 22,500 fueron de shingle o metal y unos 1,600 de teja a teja. Muchas casas están en zona inundable, donde la regla del 50 % define qué puede incluir una reparación grande.^5,6,7

Reglas, historia y condiciones que afectan los techos aquí

• Fuera de los límites de las ciudades (Lehigh Acres, Pine Island, North Fort Myers, San Carlos Park y otras zonas no incorporadas), el permiso de techo lo emite Lee County Building & Permitting Services. Los contratistas tienen que solicitarlo por el sistema eConnect del condado, y se exige permiso para reemplazar, reparar o recubrir un techo.^1,2
• En la parte no incorporada del condado de Lee, cambiar a teja en una casa que antes no tenía teja requiere aprobación de ingeniería, porque la teja pesa mucho más que el shingle o el metal.²
• Todo reemplazo de techo en una casa de una o dos familias necesita el Roof Inspection Affidavit antes de la inspección final. En los refuerzos residenciales, el contratista también firma el Existing Roof Retrofit Affidavit, que certifica los conectores techo-pared agregados según la sección 706.8.1 del Florida Building Code para edificios existentes.^2,8
• La regla del 50 %: si su casa está en zona inundable de FEMA y por debajo de la elevación requerida, las reparaciones o mejoras que cuesten el 50 % o más del valor del edificio obligan a llevar toda la casa a las normas actuales de inundación, incluido un pie extra por encima de la elevación base. En la parte no incorporada, el condado calcula las reparaciones con precios de antes de la tormenta, y FEMA cuenta el techo, las canaletas y los bajantes dentro de ese 50 %.^9,10
• Según el Centro Nacional de Huracanes, el huracán Ian afectó por lo menos 52,514 estructuras en el condado de Lee en 2022: 5,369 quedaron destruidas y 14,245 con daños mayores.¹¹
• Dos años después de Ian, Helene y Milton volvieron a meter agua: el mareógrafo de Fort Myers en el Caloosahatchee marcó 5.12 pies sobre la marea alta con Helene y 5.27 pies con Milton en 2024.^12,13

Tormentas que marcaron estos techos

• Ian (2022). Ian tocó tierra en Cayo Costa con vientos de 150 mph el 28 de septiembre de 2022. La marejada llegó a 10-15 pies sobre el terreno en Fort Myers Beach, 9-13 pies en el este de Sanibel y 6-9 pies en Cape Coral y Pine Island; 36 de las 41 muertes por marejada en la Florida fueron en el condado de Lee.¹¹
• Charley (2004). Charley tocó tierra cerca de Cayo Costa, justo al norte de Captiva, con vientos de 150 mph el 13 de agosto de 2004. Hubo ráfagas de 90 mph en Cape Coral y 96 mph en Fort Myers, y se estimó una marejada de 6 a 7 pies en Sanibel y Estero Island.¹⁴
• Milton (2024). Milton tocó tierra en Siesta Key, pero su marejada llegó a 4-6 pies sobre el terreno desde el sur de Boca Grande hasta Bonita Beach, incluido el Caloosahatchee; un sensor en Sanibel cerca de Blind Pass marcó 5.46 pies sobre la marea alta.¹³

Qué significa esto si va a cambiar el techo en el Condado de Lee

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en el Condado de Lee se construyó en 1997; el 55 % de sus 441,194 viviendas es de antes del 2000 y el 15.7 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^4,15,16,17

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^15,16,17

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^16,17,18,19

Aprobación de productos. Esta zona está fuera de la HVHZ, así que los productos de techo necesitan la aprobación de producto de la Florida (un número FL que puede buscar en floridabuilding.org); no se exige una NOA de Miami-Dade.^{18,20,21,22,23}

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²⁴