Techos en el Condado de Collier, FL

Qué techos hay en el Condado de Collier

Las casas de Collier vienen de épocas muy distintas. Naples y Marco Island crecieron como barrios frente al agua dragados desde los años 50 (Port Royal, luego Aqualane Shores, Park Shore y The Moorings; Marco con la Deltona Corporation en los 60). Tierra adentro, Golden Gate Estates es una de las grandes urbanizaciones de la Florida loteadas de antemano para vender lotes, e Immokalee tiene muchas casas móviles: Wilma destruyó 615 casas móviles del condado en 2005, cerca de un tercio en Immokalee.^6,7,8,9

Reglas, historia y condiciones que afectan los techos aquí

• En la parte no incorporada de Collier (Golden Gate, Immokalee, North Naples, East Naples y todo lo que está fuera de las ciudades), el permiso lo emite el Departamento de Desarrollo Comunitario y Manejo del Crecimiento del condado, por el portal CityView. Naples y Marco Island tienen su propio Departamento de Construcción.¹
• Un reemplazo de techo en la parte no incorporada de Collier viene con papeleo de inspección: entre los formularios del condado están el Re-roof Affidavit y otro aparte, el Re-roof Hurricane Mitigation Affidavit, para techos con cubierta estructural de madera.²
• La regla del 50 % en Collier: en zona inundable especial, si las reparaciones cuestan el 50 % o más del valor de mercado de la estructura antes de la tormenta, se considera daño sustancial y la casa tiene que cumplir las normas actuales de inundación. No se cuenta el valor del terreno, el condado usa el valor de mejoras del Property Appraiser y no se permite dividir la reparación en trabajos pequeños para quedar por debajo.¹⁰
• FEMA incluye el techo, las canaletas y los bajantes en el costo de reparación, así que en una casa dañada por inundación y por debajo de la elevación base, un techo nuevo entra en la cuenta del 50 %.¹¹
• Ian destruyó 33 edificios en el condado de Collier y dejó más de 3,500 con daños mayores en 2022. Cinco años antes, Irma destruyó al menos 88 edificios en el condado y dañó gravemente 1,500.^12,13
• La costa de Collier recibe marejada de tormentas que tocan tierra en otra parte: Helene (2024) metió de 2 a 4 pies de agua sobre el terreno en Naples, Marco Island y Everglades City, y Milton, dos semanas después, de 3 a 5 pies desde Bonita Beach hasta Marco Island.^14,15

Tormentas que marcaron estos techos

• Irma (2017). Irma tocó tierra por última vez cerca de Marco Island el 10 de septiembre de 2017, con vientos de 115 mph. La policía de Marco Island midió una ráfaga de 130 mph y el aeropuerto municipal de Naples una de 142 mph; la mayoría de las estructuras de Everglades City sufrió daños mayores por viento o agua.¹³
• Wilma (2005). Wilma tocó tierra cerca de Cape Romano, justo al sur de Marco Island, el 24 de octubre de 2005, con vientos de unas 120 mph. En Marco Island se registró una ráfaga de 135 mph y la costa de Collier recibió una marejada de 4 a 8 pies.¹⁶
• Ian (2022). La marejada de Ian llegó a 6-9 pies sobre el terreno en Naples, donde el mareógrafo del Naples Pier quedó destruido después de marcar 6.18 pies sobre la marea alta, y a 8-12 pies en North Naples, por Delnor-Wiggins State Park.¹²

Qué significa esto si va a cambiar el techo en el Condado de Collier

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en el Condado de Collier se construyó en 1996; el 58.4 % de sus 239,406 viviendas es de antes del 2000 y el 18.1 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,17,18,19

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^17,18,19

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^18,19,20,21

Aprobación de productos. Esta zona está fuera de la HVHZ, así que los productos de techo necesitan la aprobación de producto de la Florida (un número FL que puede buscar en floridabuilding.org); no se exige una NOA de Miami-Dade.^{20,22,23,24,25}

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²⁶