Techos en Coral Springs, FL

Qué techos hay en Coral Springs

Coral Springs la trazó un solo urbanizador, Coral Ridge Properties, a partir de los años 60, y la ciudad heredó esa costumbre de reglamentarlo todo. Hoy las normas de la ciudad exigen teja de concreto o de barro en las casas unifamiliares. El shingle solo se permite en diez urbanizaciones antiguas, como Westview Estates, Beachwood Heights y Rushwood, y el techo plano solo sobre porches, Florida rooms y cuartos de servicio traseros, sin pasar del 25 % del techo.^6,7

Reglas locales e historia que afectan su techo

• La ciudad publica una lista de colores y perfiles de teja preaprobados, por fabricante. No se permiten tejas con envejecido oscuro (rayas negras u oscuras), colores oscuros ni mezclas de contraste; lo que no esté en la lista va al Comité de Revisión Arquitectónica (ARC), que se reúne el segundo miércoles de cada mes.⁶
• Fuera de las diez urbanizaciones aprobadas para shingle, hasta para cambiar un techo de shingle por shingle nuevo hace falta una carta de un ingeniero que diga que la estructura no aguanta un techo de tejas. El techo de metal no está permitido en casas unifamiliares, salvo que el ARC lo apruebe caso por caso.⁶
• En casas semiadosadas y dúplex, las dos mitades deben tener techo del mismo perfil, material y tono, así que si usted cambia su lado, tiene que igualar el del vecino.⁶
• La lista de requisitos de la ciudad para reemplazo de techo pide las aprobaciones de producto (incluidos ventiladores de techo, extractores solares y claraboyas), el paquete de solicitud del roofer, el anexo de zonificación y, en trabajos de más de $5,000, el Notice of Commencement antes de la primera inspección. También remite a la interpretación de la Junta de Reglas y Apelaciones de Broward (BORA) sobre refuerzos al cambiar el techo.²
• Coral Ridge Properties compró 3,869 acres a la familia Lyons en 1961, la ciudad recibió su carta constitutiva el 10 de julio de 1963 y Westinghouse compró al urbanizador en 1966. La ciudad llegó al tope de construcción residencial en 2003, así que la mayoría de las casas son de los años 70 a principios de los 2000.⁷

Tormentas que pegaron aquí

• Wilma (2005). La ciudad calcula que las tormentas de 2004 y 2005, y sobre todo Wilma, le quitaron a Coral Springs cerca de un tercio de sus árboles. El Centro Nacional de Huracanes concluyó que partes de Broward probablemente tuvieron condiciones de categoría 2 con Wilma.^8,9

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Coral Springs

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Coral Springs se construyó en 1987; el 85.7 % de sus 47,770 viviendas es de antes del 2000 y el 2.5 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,10,11,12

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^10,11,12

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^11,12,13,14

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^13,15

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁶