Reparación de techo de shingle en el sur de la Florida

Esta página es para el techo de shingle con un problema puntual: unos cuantos tabs que se llevó la tormenta, una gotera alrededor del tubo de ventilación o de la chimenea, una cumbrera levantada o un drip edge suelto. Lo que más importa en la Florida es que una reparación está regulada igual que cualquier otro trabajo de techo. Muchas veces pide permiso, el shingle de reemplazo tiene que estar clavado y aprobado según el código, y cuando las reparaciones pasan de la cuarta parte del techo, las reglas cambian.

Cuándo conviene reparar y cuándo no

La regla del 25 %. No se puede reparar, reemplazar ni recubrir más del 25 % de un techo, o de una sección del techo, en 12 meses, a menos que todo ese techo o esa sección cumpla el código actual.¹ La ley hace una excepción con los techos que se construyeron, repararon o reemplazaron bajo el código de 2007 o uno posterior: en ese caso solo la parte reparada tiene que cumplir el código de hoy, aunque sea el 25 % o más.² El código de 2007 entró en vigor el 1 de marzo de 2009.³ En un techo más viejo, varias reparaciones que sumen más de una cuarta parte de una sección pueden terminar en el reemplazo completo de esa sección.

La edad del techo. This Old House le da al shingle entre 12 y 18 años en la Florida.⁴ Las reparaciones no le cambian la edad que ve su aseguradora: se cuenta desde la última vez que se reemplazó el 100 % del techo según el código.⁵ Si su techo anda cerca de los 15 años y gotea en varios lugares, lea reemplazo de techo de shingle antes de pagar parches.

Qué lleva una reparación de shingle

Casi todas las reparaciones de shingle se reducen a una lista corta: shingles que el viento levantó o arrancó, flashing despegado en una pared o un tubo, un drip edge dañado, y madera blanda o podrida debajo de una gotera. Sea cual sea la causa, el código fija lo mínimo que tiene que llevar el arreglo.

• El clavado. Fuera de Miami-Dade y Broward, cada tira de shingle lleva por lo menos cuatro clavos, o más si el fabricante lo pide. Los clavos tienen que ser galvanizados, de acero inoxidable, aluminio o cobre, de calibre 12 o más, con cabeza de 3/8 de pulgada, y lo bastante largos para entrar por lo menos 3/4 de pulgada en la madera (o atravesarla, si es más fina).⁶ En Miami-Dade y Broward el mínimo es de seis clavos por shingle, que atraviesen la madera por lo menos 1/8 de pulgada, como lo detalla la aprobación de producto.⁶
• El sellado. El shingle nuevo queda pegado a la hilera de abajo. Fuera de Miami-Dade y Broward, el código pide shingle con tiras autoadhesivas o de los que se entrelazan.⁶
• El flashing. Fuera de Miami-Dade y Broward, el código exige flashing donde el techo se junta con una pared, en las canales, en cada cambio de pendiente o de dirección y alrededor de las aberturas, y si es de metal tiene que resistir la corrosión y cumplir un grosor mínimo.⁶ En Miami-Dade y Broward, el flashing sigue la RAS 111 y la aprobación de producto.⁷
• El drip edge. Fuera de Miami-Dade y Broward, va en los aleros y en los bordes del hastial (gable), traslapado por lo menos 3 pulgadas, bajando 1/2 pulgada por debajo de la madera y entrando por lo menos 2 pulgadas sobre el techo.⁸ En Miami-Dade y Broward, la RAS 111 pide una cara de por lo menos 1 1/2 pulgadas y un ala de 2 pulgadas sobre el deck.⁷
• La madera debajo de la gotera. Si el agua empapó el plywood, se corta la parte dañada y se cambia antes de poner underlayment y shingle nuevos. En Miami-Dade y Broward, el código dice que toda la madera deteriorada se tiene que quitar y reemplazar.⁶

Si no sabe por dónde entra el agua, empiece por detección y reparación de filtraciones. Muchas veces la gotera aparece lejos de donde entra.

Permisos para una reparación de shingle

En Miami-Dade y Broward (HVHZ)

• Permiso para cualquier reparación. El código exige permiso para todo trabajo de instalación, reparación o mantenimiento de cualquier parte del techo, salvo lo que permita la sección 105. Cada reparación usa la Solicitud Uniforme de Permiso de Techo de la HVHZ, firmada por un contratista con licencia y con las aprobaciones de producto adjuntas.⁶
• La exención de Broward. Las enmiendas locales de Broward dicen que no hace falta permiso para mantener o reparar la cubierta del techo cuando el trabajo no pasa de $1,500, según lo determine el funcionario de construcción.⁹
• La lista de Miami-Dade. En el área no incorporada de Miami-Dade, un contratista de techos con licencia puede reparar o cambiar la cubierta del techo sin permiso solo si el trabajo no pasa de $2,000 en materiales y mano de obra ni de dos squares de techo (200 pies cuadrados). Pintar el techo, volver a aplicar una capa de mantenimiento y los trabajos de canales también están exentos, con límites.¹⁰ Una reparación de shingle más grande necesita permiso.
• Solo materiales aprobados. En la HVHZ las reparaciones se hacen con piezas que tengan aprobación de producto.⁶ O sea, el shingle, el underlayment y el flashing de reemplazo necesitan cada uno una NOA de Miami-Dade o una aprobación estatal marcada para la HVHZ. Usted puede buscar la NOA en el Product Control Search de Miami-Dade.¹¹

En el resto de la Florida

La ley de la Florida prohíbe reparar una casa sin permiso del Departamento de Construcción, salvo que otra ley diga lo contrario. La lista estatal de trabajos exentos no incluye techos, y las “reparaciones menores ordinarias” solo se hacen sin permiso con la aprobación del funcionario de construcción.¹²¹³ Los productos tienen que tener Aprobación de Producto de la Florida, que se busca por número FL en floridabuilding.org.¹⁴

En todo el estado: la exención de $7,500

Desde el 1 de julio de 2026, los Departamentos de Construcción tienen que eximir de permiso los trabajos en casas unifamiliares de menos de $7,500 cuando el dueño o el contratista lo pide por escrito con copia del contrato. No se aplica en zonas de inundación, ni a trabajos estructurales, ni a un trabajo dividido para quedar por debajo del límite, y la ley no menciona los techos por nombre.¹² Confirme con su Departamento de Construcción antes de contar con ella.

Después de una tormenta

• Reporte el reclamo a tiempo. Un reclamo nuevo se tiene que reportar a más tardar un año después de la fecha del daño; en un huracán, esa fecha es el día que tocó tierra o la que confirma la NOAA.¹⁵
• Sepa qué deducible le toca. La aseguradora puede poner un deducible aparte para el techo, pero no se aplica a daños por huracán ni a reparaciones de menos del 50 % del techo.¹⁶ El deducible de huracán se cobra una vez por año calendario.¹⁶
• Cuidado con ofertas ilegales. Un contratista no le puede ofrecer reembolsos, regalos, efectivo ni perdonarle el deducible a cambio de una inspección o un reclamo, ni interpretarle la póliza o ajustar su reclamo si no tiene licencia de ajustador público.¹⁷ En pólizas emitidas desde el 1 de enero de 2023, usted no le puede ceder los beneficios del reclamo a un contratista.¹⁸
• Puede cancelar. Si firma un contrato de reparación en los 180 días siguientes a una emergencia declarada por el Gobernador, lo puede cancelar sin penalidad en los 10 días siguientes a la firma o antes de la fecha oficial de inicio, lo que ocurra primero.¹⁷
• Reparaciones del dueño. La ley permite que el dueño repare o cambie shingles en su propia casa de una a tres familias cuando el daño vino de una emergencia declarada por el Gobernador y la casa no se pone a la venta en el año siguiente. Lo exime de usar un contratista con licencia, no del permiso.¹⁹

Si el viento o un árbol le abrió el techo, vea reparación de emergencia y daños por tormenta.

Inspecciones para el seguro

Si su aseguradora le pide una inspección por la edad del techo, el contratista de techos es uno de los profesionales que la ley le permite aprobar.⁵ El contratista de techos también puede firmar el formulario de inspección de techo de Citizens y la parte del techo de su formulario 4-Point.²⁰²¹ El formulario de mitigación de viento es otra cosa: la aseguradora solo está obligada a aceptarlo firmado por alguien de la lista del Estatuto 627.711(2), y el contratista de techos no está en ella.²² En inspección de techo le explicamos qué revisamos.

Para que le revisemos una reparación, comuníquese con nosotros.