Reparación de emergencia y daños por tormenta en el sur de la Florida

Después de un huracán o de una tormenta fuerte, el techo es solo una parte del problema. Puede que esté entrando agua, que no haya luz y que usted esté firmando papeles con un contratista que conoció esa misma semana. Para este momento la ley de la Florida le da plazos claros y protecciones concretas. Aquí le explicamos qué hacer primero, qué fotografiar y qué reglas se aplican a cualquier contrato de techo que firme después de una tormenta. Nuestro horario es de lunes a sábado, de 9 de la mañana a 8 de la noche.

Lo primero: la seguridad

• No se suba al techo mientras siga el viento o la lluvia.
• Aléjese de los cables eléctricos caídos, aunque estén sobre el techo o en un charco, y repórtelos a la compañía de electricidad.
• Si le cayó un árbol o una rama grande encima del techo, que nadie entre a los cuartos de abajo hasta que quiten el peso y revisen la estructura.
• Si entra agua cerca de lámparas, ventiladores o tomacorrientes, no se acerque. Apague ese circuito en la caja de breakers solo si puede llegar sin pisar agua.
• Un cielo raso que se abomba o se hunde con el agua se puede caer. Que nadie, ni las mascotas, se pare debajo.

Después: frene el agua por dentro

• Ponga cubos debajo de las goteras, toallas al pie de las paredes mojadas, y saque o tape los muebles, los equipos y los papeles.
• Cuando el tiempo lo permita, una lona sobre la parte dañada frena el agua. Ponerla es trabajar en altura sobre un techo dañado que puede estar blando; no lo haga usted mismo si no lo puede hacer con seguridad. Si un contratista hace bajo contrato una reparación temporal que cumpla el código, eso cuenta como “fecha de inicio” para la regla de cancelación que explicamos abajo.

Documente todo antes de arreglar nada

Su reclamo va a depender de lo que pueda enseñar. Si no hay peligro, tome fotos rápidas antes de limpiar o de hacer un arreglo temporal, pero que eso nunca lo demore en frenar el agua:

• Tome fotos generales de cada cuarto dañado y después de cerca de cada mancha, cada gotera y cada cosa rota. Grabe video de las goteras activas.
• Desde el piso, fotografíe cada lado del techo, las tejas o shingles que faltan o están rotos, el metal del borde levantado y los escombros en el techo y en el patio.
• Fotografíe los árboles o las ramas caídas donde quedaron, antes de que los corten.
• Guarde los recibos de todo lo que compre o pague para proteger la casa.
• Anote el nombre y la fecha de la tormenta, y el día en que vio el daño.

Nosotros inspeccionamos techos dañados por tormentas y documentamos lo que encontramos con fotos de cada cara del techo, para que usted y su aseguradora vean lo mismo.

Plazos y deducibles del seguro

• Plazos. Un reclamo nuevo o reabierto se tiene que reportar a más tardar un año después de la fecha del daño, y uno suplementario a más tardar 18 meses después. En huracanes y tormentas de viento, la fecha del daño es el día que el huracán tocó tierra o la fecha que confirma la NOAA.¹
• Deducible de huracán. Antes de emitir la póliza, la aseguradora tiene que ofrecerle deducibles de huracán de $500, 2 %, 5 % y 10 % del límite de la vivienda, con excepciones para casas de mayor valor. En una casa asegurada por $200,000, un deducible del 2 % son $4,000. Se aplica una sola vez por año calendario, aunque pasen varios huracanes, y el monto en dólares tiene que aparecer en la página de declaraciones.²³
• El deducible aparte para el techo no se aplica a huracanes. La ley permite a la aseguradora poner un deducible de techo, pero no para daños por huracán, ni cuando un árbol perfora el entablado, ni para reparaciones de menos del 50 % del techo, ni para una pérdida total.²
• Cómo le pagan. Con una póliza a costo de reemplazo, la aseguradora tiene que pagarle primero por lo menos el valor real en efectivo (ACV) del daño menos el deducible, y el resto a medida que se hace el trabajo y se pagan los gastos.⁴ Guarde todas las facturas.
• Su póliza después de la tormenta. Desde 2024, cuando hay una declaración de emergencia y una orden del Comisionado de Seguros, la aseguradora no puede cancelar ni dejar de renovar la póliza de una casa dañada por ese huracán o viento hasta 90 días después de reparada. Hay excepciones: falta de pago, fraude, demoras injustificadas en la reparación o no contestar en 30 días una consulta enviada por correo certificado.⁵

Reglas para cualquier contrato de techo después de una tormenta

Estas reglas de la Florida se aplican a los contratos de techo, y la primera es específica para los meses después de una emergencia declarada:

• 10 días para cancelar. Si firma un contrato para reparar o cambiar el techo en los 180 días siguientes a una declaración de emergencia del Gobernador que cubra su zona, lo puede cancelar sin penalidad en los 10 días siguientes a la firma o antes de la fecha oficial de inicio, lo que ocurra primero. La fecha de inicio es cuando empiezan a instalar materiales definitivos, cuando se emite el permiso o cuando se hace una reparación temporal que cumpla el código. La cancelación se manda por correo certificado con acuse de recibo, u otro envío con prueba, a la dirección que aparece en el contrato.⁶
• Nada de perdonar deducibles ni regalos. Un contratista no le puede ofrecer reembolsos, regalos, tarjetas de regalo, efectivo, cupones ni perdonarle el deducible a cambio de inspeccionar el techo o de reclamar; tampoco puede pagar ni cobrar comisiones por referidos, ni interpretarle la póliza o ajustar su reclamo si no tiene licencia de ajustador público. Cada violación puede costar una multa de hasta $10,000.⁶
• Volantes y gente tocando puertas. Si un contratista lo busca en persona, por teléfono, por correo electrónico o con volantes para que reclame daños al techo, el anuncio tiene que decir, en letra de por lo menos 12 puntos, que usted es responsable de su deducible y que perdonar un deducible o presentar un reclamo falso es un delito grave de tercer grado.⁶
• Lo que tiene que decir el contrato. Todo contrato de techo residencial tiene que traer un aviso de que el contratista no puede ofrecer reembolsos, regalos ni perdonar deducibles; si no lo trae, usted lo puede anular en los 10 días siguientes a la firma. También tiene que decir, en negrita de 14 puntos en la página de la firma, que si el trabajo tiene que ver con un reclamo, usted debe llamar a su aseguradora para confirmar la cobertura antes de firmar. Y tiene que venir con un estimado detallado de buena fe.⁶
• El reclamo es suyo. En pólizas residenciales emitidas a partir del 1 de enero de 2023, cualquier cesión de los beneficios del reclamo a un contratista es nula.⁷
• Verifique la licencia. Busque gratis a cualquier contratista en la búsqueda de licencias del DBPR en myfloridalicense.com; ahí sale el tipo de licencia, el estado y la fecha de vencimiento.⁸ Los contratos de más de $2,500 también tienen que traer un aviso por escrito sobre el Florida Homeowners’ Construction Recovery Fund.⁹

Los permisos después de la tormenta

Una emergencia declarada no suspende los permisos para las reparaciones definitivas del techo. En Miami-Dade y Broward, el Código de Construcción de la Florida exige permiso para cualquier reparación o mantenimiento del techo, salvo lo que permita la sección 105.¹⁰ Broward y el área no incorporada de Miami-Dade eximen algunos arreglos pequeños, y desde el 1 de julio de 2026 la ley estatal exime ciertos trabajos de menos de $7,500 en casas unifamiliares si se pide por escrito; los detalles y los límites están en nuestra página de detección y reparación de filtraciones. Nosotros sacamos los permisos de los trabajos que hacemos.

Dos reglas que conviene conocer después de una tormenta:

• Después de una declaración de emergencia por un desastre natural, la ley de la Florida (sección 553.7922), que el código de Broward repite, obliga a los gobiernos locales a agilizar los permisos que no necesitan revisión técnica, y las reparaciones y los reemplazos de techo están en esa lista.¹¹
• La ley de licencias de contratistas permite que el dueño repare o cambie tablillas de madera o shingles de asfalto o fibra de vidrio en su propia casa de una a tres familias sin licencia de contratista, cuando la casa se dañó por causas naturales en un evento cubierto por una declaración de emergencia del Gobernador y no se pone a la venta dentro del año siguiente al trabajo.¹²

Si la tormenta dañó más de una cuarta parte del techo, entra la regla del 25 %: reparar más del 25 % de un techo o de una sección en 12 meses obliga a que todo el techo o toda la sección cumpla el código actual.¹³ Si su techo se construyó, reparó o reemplazó bajo el código de 2007 o uno posterior, solo la parte reparada tiene que cumplir el código de hoy.¹⁴ Cuando el daño es de ese tamaño, compare la reparación con un reemplazo de techo de tejas o un reemplazo de techo de shingle.

Antes de la próxima tormenta

La temporada de huracanes va del 1 de junio al 30 de noviembre, y el punto más activo, en promedio, cae alrededor del 10 de septiembre.¹⁵ Una inspección de techo antes de la temporada deja ver tejas sueltas, bordes levantados y flashings gastados cuando todavía hay tiempo de arreglarlos. Para contarnos de un daño por tormenta, use la página de contacto.