Techos en el Condado de Miami-Dade, FL

Qué techos hay en el Condado de Miami-Dade

El techo de una casa en Miami-Dade depende mucho de cuándo se construyó el barrio. El boom de los años 20 dejó casas mediterráneas con teja de barro de barril en Miami Beach y Coral Gables, donde el código de zonificación de Coral Gables todavía limita los techos inclinados a teja, pizarra, piedra coralina, cobre, techo blanco tipo Bermuda o metal standing seam, a menos que se mantenga el material que se permitió originalmente. En muchas ciudades la ola más grande vino después de la guerra: cerca del 53 % de las viviendas de Miami Gardens son de 1950 a 1969, y en Hialeah la mayor parte es de 1960 a 1979. Los repartos de posguerra del sur del condado, alrededor de Cutler Ridge, quedaron en la zona donde Andrew hizo un daño extremo en 1992, mientras que en Doral las urbanizaciones empezaron en los años 80.^{6,7,8,9,10,11,12}

Reglas, historia y condiciones que afectan los techos aquí

• Los capítulos de la HVHZ del Código de Construcción de la Florida son, según la Comisión de Construcción de la Florida, las normas contra huracanes que el sur de la Florida adoptó después del huracán Andrew. Solo aplican en Miami-Dade y Broward. Los Departamentos de Construcción de las ciudades, como el de Miami, aceptan tanto la NOA de Miami-Dade como la Florida Product Approval para los materiales del techo.^13,14
• La 9.ª edición del Código de Construcción de la Florida entra en vigor el 31 de diciembre de 2026. Para permisos solicitados a partir del 1 de enero de 2027, todo underlayment debajo de un techo de tejas tiene que tener su propia aprobación de producto; se eliminó la opción prescriptiva del underlayment de franja amarilla (yellow stripe), y el underlayment tiene que estar certificado para la succión del viento de su techo.^1,15
• Cuando se reemplaza el techo de una casa, la ley estatal exige mejoras contra huracanes. El paquete del permiso del condado incluye una declaración jurada de que se reforzó la fijación del plywood del techo y se instaló una segunda barrera contra el agua, y otra sobre la conexión techo-pared o, si aplica, la declaración de exención del dueño.¹⁶
• En las áreas no incorporadas de Miami-Dade, toda obra de techo requiere la Uniform Roofing Permit Application, más las secciones A a la E de la HVHZ según el tipo de techo. Los contratistas calificados pueden sacar por internet, con el sistema E-Permitting del condado, permisos residenciales de techo para direcciones no incorporadas, para ciertos techos de membrana TPO y PVC, que se pueden combinar con permisos de paneles de metal, shingle o tejas; si usted saca el permiso como dueño (owner-builder), hay un formulario adicional.¹⁶
• Miami-Dade tiene 35 municipios, cada uno con su propio funcionario de construcción (building official). El condado solo da permisos en las áreas no incorporadas, que se reconocen porque el número de folio de la propiedad empieza con 30. Mire el folio en su factura de impuestos antes de llamar a nadie por un permiso.¹⁷
• El condado pide un cálculo de ventilación de cumbrera en la revisión de planos: la ventilación del sofito (debajo del alero) tiene que ser igual o mayor que la de la cumbrera. Si se pone un ridge vent sin suficiente entrada de aire por el sofito, el plano no pasa la revisión.¹⁶
• Herbert Saffir entró a trabajar con el condado de Dade como ingeniero asistente en 1947, creó junto a Robert Simpson la escala Saffir-Simpson y pasó décadas pidiendo códigos de construcción más estrictos. El centro de permisos e inspecciones del condado, en el 11805 SW 26 Street, lleva su nombre.^2,18

Tormentas que marcaron estos techos

• Andrew (1992). Andrew entró cerca de la Base Aérea de Homestead en la madrugada del 24 de agosto de 1992, con una presión de 922 mb. El Centro Nacional de Huracanes dice que el impacto fue extremo desde Kendall hacia el sur, por Homestead y Florida City, y reporta 25,524 casas destruidas y 101,241 dañadas. Años después lo subieron a categoría 5. En algunos casos, al revisar los daños se encontró plywood de techo sujeto con muy pocos clavos, o con clavos demasiado débiles.^12,19
• Katrina (2005). Katrina tocó tierra por primera vez en Estados Unidos como categoría 1 cerca de la línea entre Miami-Dade y Broward, el 25 de agosto de 2005. Lo peor de la lluvia cayó en el sur de Miami-Dade: 14.04 pulgadas en la Base Aérea de Homestead y 11.13 en Cutler Ridge.²⁰
• Wilma (2005). Wilma cruzó el sur de la Florida el 24 de octubre de 2005. El Centro Nacional de Huracanes concluyó que partes del norte de Miami-Dade probablemente tuvieron condiciones de categoría 2, con ráfagas cerca de 100 nudos, y reportó daños extensos a techos en toda la región. Después de las tormentas de 2004 y 2005, la Florida empezó a exigir un clip de metal en las tejas del alero y adhesivo o fijación mecánica en las tejas de las esquinas y la cumbrera (hip y ridge), en vez de asentarlas en mortero.^21,22
• Irma (2017). El centro de Irma pasó al oeste de Miami-Dade el 10 de septiembre de 2017, pero casi todas las estaciones tierra adentro del área metropolitana de Miami-Dade y Broward registraron vientos sostenidos justo por debajo de fuerza de huracán. Unas 1,000 casas en Miami-Dade sufrieron daños mayores, y el agua subió de 4 a 6 pies sobre el terreno en partes de la bahía de Biscayne.²³

Qué significa esto si va a cambiar el techo en el Condado de Miami-Dade

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en el Condado de Miami-Dade se construyó en 1980; el 75.7 % de sus 1,094,983 viviendas es de antes del 2000 y el 11.4 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,24,25,26

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^24,25,26

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^25,26,27,28

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^27,29

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.³⁰