Techos en Fort Lauderdale, FL

Qué techos hay en Fort Lauderdale

Según las guías de preservación de la propia ciudad, los techos históricos de Fort Lauderdale eran casi siempre de terracota, metal o teja de concreto; el shingle llegó después y los paneles de metal 5-V crimp se popularizaron a mediados del siglo XX. En Sailboat Bend conviven bungalows con casas Mission y Mediterranean Revival construidas desde principios de 1900 hasta los años 50. Las casas estilo Mission suelen esconder un techo plano detrás del parapeto: lo que desde la calle parece un techo de tejas puede tener también una sección plana que desagua de otra manera.^5,6

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Si su casa está en un distrito histórico o es un sitio histórico designado (landmark), al solicitar el permiso se activa la revisión de la Junta de Preservación Histórica, y la ciudad menciona el reemplazo de techo de forma explícita. Calcule un mínimo de 60 días desde la fecha límite de entrega hasta obtener el Certificate of Appropriateness. Las reparaciones de mantenimiento que no cambian el aspecto ni los materiales no necesitan esa revisión.⁵
• Tras un evento catastrófico, como un árbol que cae sobre el techo, la ciudad puede emitir un permiso de emergencia sin pasar por la junta, pero solo para reemplazar con el mismo material. No lo concede por mantenimiento atrasado.⁵
• Las guías tratan la teja como algo que se repara primero: se ajustan fijaciones, se repone el mortero y se cambian las tejas rotas una a una. El reemplazo completo se justifica cuando más del 20 % de las tejas de una vertiente están dañadas, y entonces se pide igualar forma y color o reutilizar tejas recuperadas.⁵
• Solo en Victoria Park están 494 de las 1,748 casas de Fort Lauderdale construidas antes de 1945 que siguen en pie, en calles trazadas en los años 20.⁷
• Las Olas Isles se dragaron sobre pantano en los años 20 con el método de islas en forma de dedos, y Rio Vista, al sur del New River entre la Federal Highway y el Intracoastal, fue una de las primeras urbanizaciones de esa década.^8,9

Tormentas que pegaron aquí

• Wilma (2005). El aeropuerto internacional Fort Lauderdale-Hollywood registró vientos sostenidos de 61 nudos (70 mph) y una ráfaga de 86 nudos (99 mph). El downtown sufrió algunos de los peores daños del sur de la Florida: fue el huracán más fuerte en pegarle desde 1950.^10,11
• Irma (2017). El aeropuerto Fort Lauderdale Executive midió una ráfaga de 72 nudos (83 mph), y el Centro Nacional de Huracanes reportó daños generalizados a árboles y postes eléctricos en toda el área metropolitana de Miami-Fort Lauderdale.¹²

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Fort Lauderdale

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Fort Lauderdale se construyó en 1973; el 75.9 % de sus 101,691 viviendas es de antes del 2000 y el 13 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^4,13,14,15

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^13,14,15

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^14,15,16,17

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^16,18

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁹