Techos en Miramar, FL

Qué techos hay en Miramar

Las primeras casas de Miramar fueron 56 viviendas económicas de concreto con techo plano, construidas después de que el urbanizador A.L. Mailman le compró tierras a H.D. Perry Sr. en 1953. El cuarto este de la ciudad está prácticamente construido desde mediados de los años 60. El resto se extiende 14 millas al oeste hasta el Área de Conservación de los Everglades, pasando la US 27, así que mientras más al oeste viva, más nueva suele ser su casa.^4,5,6

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Miramar se incorporó el 26 de mayo de 1955 con menos de 200 residentes, en unas 2.9 millas cuadradas entre la SW 64 Avenue, University Drive, el límite con Dade y Pembroke Road. El primer alcalde, Robert Gordon, le puso el nombre por un reparto de La Habana.⁷
• La ciudad se pensó como ciudad dormitorio para Miami y Fort Lauderdale. Hoy mide 14 millas de este a oeste y apenas 2.5 de ancho, y es la tercera ciudad más grande de Broward en extensión.^4,6
• El límite oeste de Miramar queda media milla al oeste de la US 27, pegado al Área de Conservación de los Everglades, así que los barrios más al oeste colindan con pantanos abiertos y no con otros suburbios.⁵
• Según la sección 706.8 del Florida Building Code, Existing Building, al cambiar el techo de una casa con entablado de madera asegurada (o tasada) en $300,000 o más y con permiso anterior al 1 de septiembre de 1994, hay que reforzar las conexiones entre el techo y las paredes. En el este de Miramar, construido desde los años 60, la mayoría de las casas son anteriores a esa fecha.^6,8

Tormentas que pegaron aquí

• Wilma (2005). El informe del Centro Nacional de Huracanes sobre Wilma registra una ráfaga de 91 nudos (105 mph) en una estación de Miramar el 24 de octubre de 2005, y concluye que partes de Broward probablemente tuvieron condiciones de categoría 2.⁹
• Katrina (2005). Katrina tocó tierra como huracán categoría 1 cerca del límite entre Miami-Dade y Broward el 25 de agosto de 2005, y una estación no oficial en la ciudad marcó una ráfaga de 57 nudos (66 mph).¹⁰

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Miramar

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Miramar se construyó en 1996; el 58.4 % de sus 46,380 viviendas es de antes del 2000 y el 9.1 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^3,11,12,13

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^11,12,13

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^12,13,14,15

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^14,16

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁷