Techos en el Condado de St. Lucie, FL

Qué techos hay en el Condado de St. Lucie

El boom de construcción del condado empezó después de 1958, cuando General Development Corporation compró decenas de miles de acres a lo largo del río St. Lucie. La compañía trazó más de 80,000 lotes unifamiliares de un cuarto de acre en lo que hoy es Port St. Lucie, una ciudad que pasó de 330 habitantes en 1970 a 88,769 en 2000. Después el crecimiento siguió hacia el oeste, a St. Lucie West y la comunidad planificada de Tradition. Alrededor de Fort Pierce, el tornado de Milton en 2024 dejó ver lo variado de las viviendas. En Spanish Lakes, las casas móviles y prefabricadas quedaron destruidas, mientras que casi todas las de bloque de concreto tuvieron daños menores o moderados.^5,6,7

Reglas, historia y condiciones que afectan los techos aquí

• La División de Construcción y Regulación de Códigos del condado da los permisos de techo en la zona no incorporada de St. Lucie, unas 418 millas cuadradas. La ciudad de Fort Pierce, la ciudad de Port St. Lucie y el pueblo de St. Lucie Village dan sus propios permisos, así que primero confirme a quién le toca su casa.¹
• La regla del 25 % cambió por ley en 2022. Si su techo se construyó o se cambió bajo el Florida Building Code de 2007 o posterior, reparar el 25 % o más ya no obliga a cambiarlo completo. Solo la parte reparada tiene que cumplir el código actual, y los gobiernos locales no pueden cambiar esa excepción.⁸
• No se fíe de un número de viento viejo. La hoja de Port St. Lucie para el código de 2010 daba un solo valor de 150 mph para todas las casas unifamiliares de la ciudad, pero el mapa de 2023 pone casi toda la ciudad entre 155 y 159 mph. Pida que el valor específico de su terreno aparezca en los documentos del permiso.^2,9
• El informe final del Centro de Huracanes ubica la entrada de Nicole en noviembre de 2022 en Vero Beach, justo al norte del límite del condado, apenas como huracán categoría 1, con vientos de 65 nudos (75 mph). Su enorme campo de vientos subió el agua de 3 a 4 pies por encima de la marea alta normal desde Jupiter Inlet hacia el norte, un tramo que incluye todas las playas del condado.¹⁰

Tormentas que marcaron estos techos

• Frances (2004). Frances tocó tierra como categoría 2 en el extremo sur de Hutchinson Island el 5 de septiembre de 2004. Una torre de medición del Florida Coastal Monitoring Program en Fort Pierce registró vientos sostenidos de 70 nudos (81 mph) y una ráfaga de 94 nudos (108 mph).¹¹
• Jeanne (2004). Tres semanas después, Jeanne entró casi por el mismo punto como categoría 3. La ráfaga más fuerte medida en toda la Florida fue de 111 nudos (unas 128 mph) en Fort Pierce Inlet, y en Fort Pierce la presión bajó a 952.9 mb. El Centro de Huracanes encontró vientos huracanados sostenidos en la costa desde cerca de Cabo Cañaveral hasta cerca de Stuart.¹²
• Milton (2024). El 9 de octubre de 2024 las bandas externas de Milton formaron un tornado EF-3 con vientos máximos de 155 mph cerca de Fort Pierce. Dañó techos en Creekside y destruyó casas móviles en Sunnier Palms. Arrancó techos, soffits y siding en Holiday Pines y Portofino Shores, y seis personas murieron en Spanish Lakes. Otro tornado ese día arrancó shingles en las subdivisiones Crane Landing, Sawgrass Lakes y Tulip Park.^7,13,14

Qué significa esto si va a cambiar el techo en el Condado de St. Lucie

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en el Condado de St. Lucie se construyó en 1996; el 56.5 % de sus 160,146 viviendas es de antes del 2000 y el 16.5 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^4,8,15,16

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^8,15,16

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^8,16,17,18

Aprobación de productos. Esta zona está fuera de la HVHZ, así que los productos de techo necesitan la aprobación de producto de la Florida (un número FL que puede buscar en floridabuilding.org); no se exige una NOA de Miami-Dade.^{17,19,20,21,22}

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²³