Techos en Opa-locka, FL

Qué techos hay en Opa-locka

Opa-locka se construyó como una fantasía de Las mil y una noches: Glenn Curtiss y el arquitecto Bernhardt Muller levantaron unos 105 edificios con cúpulas, minaretes, parapetos almenados y escaleras exteriores. Hoy la ciudad es una mezcla de zonas residenciales, comerciales e industriales, pero las casas de estilo neomorisco que sobreviven son casas donde vive gente, y los preservacionistas dicen que muchas están deterioradas. En esas casas, el trabajo de techo tiene que proteger cúpulas, parapetos y detalles decorativos, no solo evitar filtraciones.^5,6,7,8

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Opa-locka se constituyó como pueblo el 14 de mayo de 1926 con 28 votantes registrados. Curtiss y Muller construyeron 105 edificios con cúpulas, minaretes y escaleras exteriores, y las calles recibieron nombres como Ali Baba Avenue, Sharazad Boulevard y Sesame Street.^5,7
• Veinte edificios de Opa-locka se inscribieron en el Registro Nacional de Lugares Históricos como el Opa-locka Thematic Resource Area, a partir de 1982 y sobre todo en 1987; tres ya fueron demolidos. La mayoría son casas y dúplex, en Sharar Avenue, Dunad Avenue, Peri Street, Jann Avenue, Superior Street y Sesame Street, no edificios públicos.^5,7,8
• La Junta de Preservación Histórica y Ambiental de la ciudad revisa y aprueba las modificaciones a propiedades históricas, así que cambiar el techo de una casa histórica pasa por ella. En 2022, miembros de la junta estaban estudiando incentivos como subsidios y préstamos para ayudar a los dueños a restaurar los elementos típicos de las casas históricas.^8,9
• La Marina de EE. UU. abrió una base en el aeropuerto de Opa-locka en 1933, lo que impulsó el crecimiento de la ciudad; la base cerró en los años 50 y la ciudad decayó. El aeropuerto sigue funcionando como Miami-Opa-locka Executive Airport.^5,6

Tormentas que pegaron en el Condado de Miami-Dade

No encontramos en nuestras fuentes un registro de tormentas específico de Opa-locka, así que estos son los impactos a nivel del condado.

• Andrew (1992). Andrew entró cerca de la Base Aérea de Homestead en la madrugada del 24 de agosto de 1992, con una presión de 922 mb. El Centro Nacional de Huracanes dice que el impacto fue extremo desde Kendall hacia el sur, por Homestead y Florida City, y reporta 25,524 casas destruidas y 101,241 dañadas. Años después lo subieron a categoría 5. En algunos casos, al revisar los daños se encontró plywood de techo sujeto con muy pocos clavos, o con clavos demasiado débiles.^10,11
• Katrina (2005). Katrina tocó tierra por primera vez en Estados Unidos como categoría 1 cerca de la línea entre Miami-Dade y Broward, el 25 de agosto de 2005. Lo peor de la lluvia cayó en el sur de Miami-Dade: 14.04 pulgadas en la Base Aérea de Homestead y 11.13 en Cutler Ridge.¹²
• Wilma (2005). Wilma cruzó el sur de la Florida el 24 de octubre de 2005. El Centro Nacional de Huracanes concluyó que partes del norte de Miami-Dade probablemente tuvieron condiciones de categoría 2, con ráfagas cerca de 100 nudos, y reportó daños extensos a techos en toda la región. Después de las tormentas de 2004 y 2005, la Florida empezó a exigir un clip de metal en las tejas del alero y adhesivo o fijación mecánica en las tejas de las esquinas y la cumbrera (hip y ridge), en vez de asentarlas en mortero.^13,14

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Opa-locka

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Opa-locka se construyó en 1969; el 76.6 % de sus 5,951 viviendas es de antes del 2000 y el 10.1 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^4,15,16,17

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^15,16,17

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^16,17,18,19

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^18,20

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²¹