Techos en Sweetwater, FL

Qué techos hay en Sweetwater

Sweetwater tenía 183 casas en 1959 y unos 3,000 habitantes en 1970. Luego abrió FIU al sur, se construyeron dos autopistas al norte y al oeste, y la ciudad creció más del doble en los años 70, más que cualquier otra ciudad del condado. Una página de historia de la ciudad, anterior a la anexión de 2010, contaba 4,353 viviendas y casi ningún lote vacío, así que la mayoría de los techos son de casas construidas durante ese boom o después. Una casa de los años 70 ya lleva unas cinco décadas de sol, lluvia y tormentas del sur de la Florida encima del techo.^5,6

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Sweetwater empezó como el plano de Sweetwater Groves, trazado en los años 20 por la Miami-Pittsburgh Land Company. En 1938 Clyde Andrews compró casi todo el terreno y vendió lotes, y entre los primeros compradores hubo una compañía de artistas de circo rusos de baja estatura ya retirados, los Royal Russian Midgets, que construyeron varias casas a su escala. El pueblo se incorporó en 1941.⁵
• La ciudad advierte que en la temporada de lluvias los aguaceros continuos saturan el terreno y reducen la capacidad del drenaje pluvial, lo que puede inundar temporalmente calles y propiedades privadas; por eso la ciudad preparó un Plan Maestro de Aguas Pluviales con nuevas obras de drenaje. Como regla general, cuando el patio y la calle ya están inundados, asegúrese de que los bajantes y desagües del techo descarguen lejos de la casa.⁷
• Sweetwater triplicó su tamaño en 2010 al anexar la zona alrededor del Dolphin Mall, más o menos entre la calle 7 y la calle 25 del noroeste, la avenida 107 y el Turnpike.⁶
• Por esa anexión, algunas direcciones alrededor del Dolphin Mall que antes eran del condado ahora son de la Ciudad de Sweetwater, y el permiso de techo se saca con la ciudad, no con el condado. Confirme a qué gobierno pertenece su propiedad antes de solicitarlo.^1,6

Tormentas que pegaron aquí

• Great Miami Hurricane (1926). El huracán de 1926 y la quiebra inmobiliaria que vino después acabaron de golpe con el proyecto original de Sweetwater Groves; el terreno quedó parado hasta que Clyde Andrews compró casi todo en 1938 y empezó a vender lotes.⁵

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Sweetwater

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Sweetwater se construyó en 1981; el 92.2 % de sus 7,080 viviendas es de antes del 2000 y el 4.3 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^4,8,9,10

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^8,9,10

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^9,10,11,12

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^11,13

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁴