Techos en Miami Beach, FL

Qué techos hay en Miami Beach

Las casas viejas y los edificios bajos de Miami Beach vienen de tres épocas, y los propios informes de designación de la Ciudad describen sus techos. Los edificios Mediterranean Revival, comunes desde mediados de los años 10 hasta principios de los 30, tienen teja de barro y teja criolla (Cuban tile) de poca pendiente, muchas veces con parapetos rematados en teja; los de estilo Mission muchas veces tienen techo plano detrás de un parapeto curvo, con desagüe por gárgolas (scuppers). La época Art Deco (la Ciudad cuenta más de 800 propiedades de 1923 a 1943) dejó edificios híbridos Med/Deco con líneas de techo escalonadas y limpias, algunos con teja de barro inclinada. Los edificios MiMo de la posguerra, sobre todo en Mid Beach y North Beach, tienen techo plano con aleros salientes.^6,7,8,9

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Miami Beach tiene 14 distritos históricos locales. Cualquier cambio a un edificio dentro de uno, tenga valor histórico o no, se revisa con los criterios del Certificate of Appropriateness y puede necesitar la aprobación de la Junta de Preservación Histórica; algunos COA los emite directamente el personal de Planificación.^10,11
• El 14 de mayo de 1979, el Distrito Arquitectónico de Miami Beach fue el primer distrito histórico urbano del siglo XX en entrar al Registro Nacional. Hoy los distritos históricos de la Ciudad suman más de 2,600 edificios, cerca del 70 % de ellos de valor histórico (contributing), y más de 800 propiedades Art Deco construidas entre 1923 y 1943.^9,12
• Según el Estatuto de la Florida 553.844, cambiar el techo de una casa unifamiliar construida en sitio trae trabajo de mitigación de viento: reforzar el clavado del plywood, poner una barrera secundaria contra agua y, si el valor asegurado (o el valor para impuestos) es de $300,000 o más, reforzar la conexión techo-pared. La hoja de requisitos de la Ciudad (revisada en abril de 2019, con el código de 2017) lo aplica solo a techos inclinados de dos o cuatro aguas, así que los techos planos, townhouses, dúplex, condominios y edificios de apartamentos quedan exentos. Y fija lo que hay que invertir en la conexión techo-pared en el 15 % del costo del techo: en un techo de $10,000, son $1,500.^2,13
• Miami Beach añade un paso propio: un ingeniero o arquitecto con licencia de la Florida tiene que evaluar el trabajo y certificar, con fotos de cada punto, el reclavado del plywood, la barrera secundaria contra agua y la conexión techo-pared, y con la solicitud del techo se entrega el formulario del inspector especial.²
• La hoja de requisitos de techos de la Ciudad añade que, si el refuerzo de las conexiones techo-pared cuesta el 50 % o más del techo, el dueño tiene que firmar contratos separados con el contratista de techos y con el contratista general, y ninguno le puede subcontratar al otro.²

Tormentas que pegaron aquí

• Great Miami Hurricane (1926). Una marejada de unos 10 pies entró a Miami Beach y a las islas de barrera la mañana del 18 de septiembre de 1926. En el peor momento, el agua cruzó toda la isla y la bahía de Biscayne hasta Miami.¹⁴
• Irma (2017). En Government Cut, en la punta sur de Miami Beach, un instrumento a 23 metros de altura registró vientos sostenidos de huracán de 65 nudos (75 mph).¹⁵

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Miami Beach

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Miami Beach se construyó en 1969; el 85.3 % de sus 63,243 viviendas es de antes del 2000 y el 3.9 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,13,16,17

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^13,16,17

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^13,17,18,19

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^18,20

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²¹