Techos en Miami Lakes, FL

Qué techos hay en Miami Lakes

Miami Lakes se construyó siguiendo un solo plan maestro. Sengra, la compañía de la familia Graham que hoy se llama Graham Companies, abrió las primeras casas en el barrio Lake Patricia el 22 de julio de 1962, en lo que era la finca lechera de la familia, con un plan de Lester Collins. Lo original queda al este del Palmetto; el municipio creció después y los Graham todavía siguen construyendo. Por eso aquí hay casas desde los años 60 hasta construcción reciente, muchas veces en urbanizaciones con restricciones de la escritura (deed restrictions) o con HOA.^6,7

Reglas locales e historia que afectan su techo

• La declaración jurada de HOA del municipio lo deja claro: usted declara que conoce las restricciones de la escritura (deed restrictions) de su urbanización, el municipio recomienda (no exige) tener la aprobación de la HOA o del Comité de Control Arquitectónico antes de solicitar el permiso, el permiso de construcción no reemplaza esa aprobación y el municipio no hace cumplir esas restricciones. Si su asociación controla el color o el material del techo, consiga su aprobación primero.²
• En Miami Lakes el techo de metal lleva un paso más: antes de la inspección final, el qualifier de la compañía de techos (el contratista responsable de la licencia) firma ante notario un Certificado de Cumplimiento que certifica que lo que el inspector no pudo ver en las inspecciones en progreso se instaló según los planos aprobados y la aprobación del producto.⁸
• Miami Lakes se incorporó el 5 de diciembre de 2000 y se convirtió en el municipio número 31 del condado. Antes era área no incorporada, así que los permisos de trabajos viejos en su casa los emitió el condado de Miami-Dade, no el municipio.^6,9
• El plan de Collins le dio al municipio calles curvas con mucha sombra y 23 lagos. En las cuadras más viejas eso significa árboles grandes encima de muchos techos: como regla general, pode las ramas antes de la temporada de huracanes y limpie las hojas de los valles y las canales, donde la basura acumulada retiene agua contra el techo.^7,9

Tormentas que pegaron aquí

• Irma (2017). Un pluviómetro de Miami Lakes que aparece en el informe de Irma del Centro Nacional de Huracanes marcó 6.33 pulgadas de lluvia, y el informe habla de árboles y postes caídos por toda el área metropolitana de Miami y Fort Lauderdale.¹⁰

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Miami Lakes

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Miami Lakes se construyó en 1989; el 72.8 % de sus 11,346 viviendas es de antes del 2000 y el 13.3 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,11,12,13

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^11,12,13

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^12,13,14,15

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^14,16

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁷