Techos en North Miami Beach, FL

Qué techos hay en North Miami Beach

North Miami Beach nació como Fulford-by-the-Sea, con venta de terrenos desde 1922, pero el huracán de 1926 paró el boom y, según la Ciudad, no volvió a despegar hasta después de la Segunda Guerra Mundial. El crecimiento de verdad llegó en los años 50, cuando se terminó la carretera estatal 826 (North Miami Beach Boulevard) en 1951 y se dispararon las urbanizaciones. El paquete de techo de 2023 de la Ciudad tiene requisitos distintos para techo plano (low slope), shingle, teja de concreto o de barro, metal y madera, así que los papeles dependen del techo que tenga su casa.^6,7

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Toda solicitud de techo en la Ciudad tiene que llevar la declaración jurada de equipos en el techo (Rooftop Equipment Affidavit). Si se propone una base nueva para el aire acondicionado u otro equipo en el techo, hacen falta dos juegos de planos sellados por un ingeniero, y la División de Planificación puede exigir que se oculte con una pantalla o cerca.⁷
• Cuando se quita el techo hasta el plywood, la declaración jurada de la Ciudad cita la sección 2322.2.8 del Código de Construcción de la Florida, y el contratista certifica que se volvió a clavar según esa sección: clavos 8d de anillo (ring shank) cada 6 pulgadas en los bordes y en los apoyos intermedios, y con clavos 10d cada 4 pulgadas en los gables y el sub-fascia, donde aplique.⁷
• Los techos planos tienen un paso más: un certificado de cumplimiento (Certificate of Compliance) que se exige antes de la inspección final, en el que el contratista jura que lo que el inspector no pudo ver se hizo según los planos y la aprobación de producto.⁷
• La notificación al dueño del paquete de la Ciudad advierte que al quitar el techo viejo puede aparecer agua empozada, que tal vez necesite la revisión de un ingeniero estructural, y que puede hacer falta abrir gárgolas de rebose (overflow scuppers) donde los parapetos no dejan salir el agua.⁷
• En 1917 el urbanizador Lafe Allen planeó Fulford-by-the-Sea como una 'ciudad perfecta', con calles residenciales de 80 pies de ancho; la NE 172nd Street (el antiguo Fulford Boulevard) y la NE 19th Avenue todavía siguen ese trazado.⁶

Tormentas que pegaron aquí

• Great Miami Hurricane (1926). La zona todavía no estaba incorporada y sufrió daños devastadores: el autódromo de madera Fulford-Miami Speedway y la emisora de radio WGBU se vinieron abajo. Los vecinos se incorporaron como City of Fulford en 1927 para conseguir ayuda, y en 1931 la ciudad pasó a llamarse North Miami Beach.⁶

Qué significa esto si va a cambiar el techo en North Miami Beach

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en North Miami Beach se construyó en 1967; el 88.5 % de sus 17,533 viviendas es de antes del 2000 y el 8.3 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,8,9,10

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^8,9,10

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^9,10,11,12

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^11,13

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁴