Techos en Coral Gables, FL

Qué techos hay en Coral Gables

Coral Gables se trazó en los años 20 alrededor de casas de estilo Mediterranean Revival, y ese estilo sigue escrito en el código de zonificación. Los techos inclinados solo pueden llevar ciertos materiales: teja de barro vitrificada, teja de concreto blanca o con el color en toda la masa, teja barril de barro de 3 pulgadas de profundidad, pizarra, lajas de roca coralina, techo blanco tipo Bermuda, teja vidriada, cobre natural y, desde 2022, metal standing seam con aprobación de la junta completa. Si el permiso original de su casa fue con otro material, el código le permite reemplazar el techo con ese mismo material. Algunas casas en zonas anexadas al sur de la US-1, como Snapper Creek Lakes, Hammock Lakes, Deering Bay y Pine Bay Estates, ya tenían techos de metal.^6,7,8

Reglas locales e historia que afectan su techo

• El Board of Architects se reúne todos los jueves por la mañana y las tejas del techo están entre lo que revisa. Para un permiso típico, la ciudad explica que la junta da una aprobación preliminar y una final antes de que se emita el permiso.^1,2
• La sección 5-505 del código de zonificación tiene una cláusula que importa mucho al cambiar el techo: si la casa se construyó con un techo inclinado de otro material que estaba permitido en su momento, el reemplazo y las ampliaciones pueden usar ese mismo material.⁶
• La teja de cemento de color tiene que tener el mismo color en toda su masa, no una capa superficial, y la junta aprueba el color según el entorno. La teja vidriada no se puede pintar.⁶
• El código de zonificación prohibió los techos de metal en las casas desde 1929, con pocas excepciones: el plan de Merrick los permitía en secciones como Golden Gate y MacFarlane Homestead, y en una prueba de 90 días en 2007 se aprobaron 16. Un cambio de 2022 hoy permite solo el standing seam, con aprobación de la junta completa del Board of Architects, sin imitar teja, pizarra ni cobre y sin pintarlo después de instalado. El metal sigue prohibido en los distritos históricos designados, y una casa designada localmente o de importancia histórica fuera de esos distritos necesita además la aprobación del Historic Preservation Board.^6,7
• Para el permiso de reemplazo de techo hay que entregar fotos a color de la teja actual y de todo el frente de la casa, la especificación y el color de la teja, la NOA de Miami-Dade o la aprobación de producto de la Florida (Florida Product Approval) para cada componente, los formularios de permiso de techo HVHZ y el formulario Owners Notification for Roofing Considerations. Las inspecciones van desde el mopping y la prueba de uplift hasta la colocación de tejas, los tin caps y la final.²
• La ciudad aprobó su primera ordenanza de preservación histórica en 1973. Si su casa es un sitio histórico designado (landmark) o queda en un distrito histórico, el permiso del techo también necesita la aprobación de Recursos Históricos y una inspección histórica final.^2,9

Tormentas que pegaron aquí

• Andrew (1992). En 1992 el radar meteorológico del Centro Nacional de Huracanes estaba en el techo de la Gables One Tower, en Coral Gables, y Andrew lo tumbó. La estación Miami WSFO/NHC, instalada a una altura fuera de lo normal, registró vientos sostenidos de 100 nudos y una ráfaga de 142 nudos (unas 164 mph) antes de que su equipo dejara de funcionar.^10,11
• Irma (2017). Irma subió la bahía de Biscayne entre 4 y 6 pies sobre el nivel del terreno en partes de la costa de Miami-Dade. En Matheson Hammock Park, sobre Old Cutler Road y junto a los barrios frente a la bahía de Coral Gables, se midió una marca de agua de 5.1 pies sobre el terreno.¹²

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Coral Gables

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Coral Gables se construyó en 1969; el 74.2 % de sus 22,020 viviendas es de antes del 2000 y el 13.9 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,13,14,15

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^13,14,15

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^14,15,16,17

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^16,18

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁹