Techos en Miami Springs, FL

Qué techos hay en Miami Springs

Glenn Curtiss construyó Miami Springs, que primero se llamó Country Club Estates, en los años 20 con un tema Pueblo Revival. En las casas históricas que describe la ciudad, eso significa techos planos detrás de pretiles irregulares, que desaguan por gárgolas llamadas canales, y en un caso un techo de tejas de poca pendiente sobre un balcón. El pueblo siguió pequeño y mayormente residencial hasta después de la Segunda Guerra Mundial, cuando los empleos de las aerolíneas trajeron un boom de construcción que duró años, así que la mayoría de las casas son de la posguerra. Hoy la ciudad es casi toda de casas unifamiliares con pocos apartamentos.^5,6,7,8

Reglas locales e historia que afectan su techo

• El pionero de la aviación Glenn Curtiss fundó el pueblo en 1926 como Country Club Estates, una comunidad planificada en estilo Pueblo Mission Revival. Se rebautizó Miami Springs en 1930, y en 2008 fue designada Preserve America Community.⁵
• La Junta de Preservación Histórica de la ciudad, creada en 1982 bajo el Capítulo 153 del código, designa sitios y distritos históricos. Si su casa está designada, consulte con la ciudad antes de cambiar cómo se ve el techo; los procedimientos de designación están en las Secciones 153-20 a 153-26.⁹
• La Mansión Curtiss, en el 500 Deer Run, construida en 1925 e inscrita en el Registro Nacional en 2001, es de bloque de barro hueco con estuco rústico, y sus techos son planos con pretiles muy irregulares y gárgolas salientes. En la restauración se copiaron exactamente las ventanas originales de madera, pero con vidrio de impacto.⁶
• La Casa No. 2 de Lua Curtiss, en el 150 Hunting Lodge Drive, construida en 1925 para la madre de Glenn Curtiss, aparecía en un folleto de Country Club Estates de 1926 en una manzana reservada para casas de al menos $10,000. La ciudad la registra como propiedad del Registro Nacional (1985) y sitio histórico designado de Miami Springs (1989).⁷

Tormentas que pegaron en el Condado de Miami-Dade

No encontramos en nuestras fuentes un registro de tormentas específico de Miami Springs, así que estos son los impactos a nivel del condado.

• Andrew (1992). Andrew entró cerca de la Base Aérea de Homestead en la madrugada del 24 de agosto de 1992, con una presión de 922 mb. El Centro Nacional de Huracanes dice que el impacto fue extremo desde Kendall hacia el sur, por Homestead y Florida City, y reporta 25,524 casas destruidas y 101,241 dañadas. Años después lo subieron a categoría 5. En algunos casos, al revisar los daños se encontró plywood de techo sujeto con muy pocos clavos, o con clavos demasiado débiles.^10,11
• Katrina (2005). Katrina tocó tierra por primera vez en Estados Unidos como categoría 1 cerca de la línea entre Miami-Dade y Broward, el 25 de agosto de 2005. Lo peor de la lluvia cayó en el sur de Miami-Dade: 14.04 pulgadas en la Base Aérea de Homestead y 11.13 en Cutler Ridge.¹²
• Wilma (2005). Wilma cruzó el sur de la Florida el 24 de octubre de 2005. El Centro Nacional de Huracanes concluyó que partes del norte de Miami-Dade probablemente tuvieron condiciones de categoría 2, con ráfagas cerca de 100 nudos, y reportó daños extensos a techos en toda la región. Después de las tormentas de 2004 y 2005, la Florida empezó a exigir un clip de metal en las tejas del alero y adhesivo o fijación mecánica en las tejas de las esquinas y la cumbrera (hip y ridge), en vez de asentarlas en mortero.^13,14

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Miami Springs

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Miami Springs se construyó en 1958; el 97 % de sus 5,648 viviendas es de antes del 2000 y el 1.5 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^4,15,16,17

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^15,16,17

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^16,17,18,19

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^18,20

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²¹