Techos en Miami Gardens, FL

Qué techos hay en Miami Gardens

La mayor parte de Miami Gardens se construyó antes de que existiera la ciudad. El Elemento de Vivienda de 2016 de la ciudad (con datos de 2014) calcula que cerca del 53 % de las viviendas se hicieron entre 1950 y 1969, y cerca del 73 % entre 1950 y 1979, cuando estos barrios eran todavía Carol City, Norland, Scott Lake y sus vecinos, sin municipio propio. Las casas unifamiliares son más o menos el 72 % de las viviendas, y la mayoría de esas casas se diseñaron décadas antes del Código de Construcción del Sur de la Florida de 1994.⁶

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Miami Gardens se incorporó el 13 de mayo de 2003, uniendo siete comunidades que antes eran área no incorporada del condado: Andover, Bunche Park, Carol City, Lake Lucerne, Norland, Opa-locka North y Scott Lake. La ciudad emite permisos solo desde 2003; los permisos anteriores los emitió el condado de Miami-Dade.^6,7
• La hoja de tarifas de techos de 2020 de la ciudad dice qué inspecciones lleva cada tipo de techo. Shingle: tin cap, shingle en progreso y final. Techo plano: tin cap, mop en progreso y final. Tejas: tin cap, mop en progreso, tejas en progreso y final. Tejas pegadas con mortero: plywood, tin cap, tejas en progreso y final, más una prueba de arranque (pull test) antes de la final. Metal: en progreso y final.²
• Los límites de pendiente en la hoja de techos de 2020 de la ciudad: el shingle necesita por lo menos 2:12, y un techo plano con gravilla no puede pasar de 3:12. Los techos de tejas y de metal siguen la pendiente que indique su NOA (Notice of Acceptance) de Miami-Dade, que se entrega con el permiso y se deja a la vista en la obra.²
• En Miami Gardens, un permiso vencido es una violación contra la propiedad, y el dueño actual es el responsable de cerrarlo. Si va a comprar una casa vieja, averigüe si tiene permisos de techo abiertos o vencidos; y un contratista con permisos vencidos en otras propiedades de la ciudad puede que no pueda sacar el permiso para su trabajo.⁸

Tormentas que pegaron aquí

• Wilma (2005). Durante Wilma, la estación del aeropuerto de Opa-locka, aquí al lado, dejó de reportar con vientos sostenidos de 74 nudos (unas 85 millas por hora), y el Centro Nacional de Huracanes dice que probablemente el viento fue más fuerte después de que falló.⁹
• Irma (2017). Irma trajo vientos sostenidos casi de huracán a casi todo el interior del área metropolitana; el aeropuerto de Opa-locka midió 56 nudos con ráfagas de 74. Un pluviómetro en Carol City 2 NW marcó 8.00 pulgadas de lluvia durante la tormenta.¹⁰

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Miami Gardens

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Miami Gardens se construyó en 1970; el 86.7 % de sus 37,003 viviendas es de antes del 2000 y el 5.8 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,11,12,13

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^11,12,13

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^12,13,14,15

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^14,16

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁷