Techos en Miami, FL

Qué techos hay en Miami

Buena parte de las casas viejas de Miami se construyeron en el boom de los años 20. Shenandoah se fundó en 1919, Morningside se empezó a construir en 1925 con más de 40 arquitectos locales, y en Buena Vista conviven casas Mediterranean Revival, Mission, Craftsman y Art Deco de esa misma década. Palm Grove, el distrito histórico más grande de la Ciudad, va de 1921 a 1959.^6,7,8

Reglas locales e historia que afectan su techo

• La Ciudad tiene nueve distritos históricos designados, entre ellos Morningside (1984), Buena Vista (1988), MiMo/Biscayne Boulevard (2006) y Palm Grove (2009). Cambiar el techo con el material histórico original se considera una alteración menor que revisa el personal de la Ciudad con un Certificate of Appropriateness estándar; si ya va a sacar un permiso de construcción para reparaciones pequeñas, no tiene que solicitar el COA por separado. Las obras nuevas, demoliciones y alteraciones grandes necesitan un COA especial que ve la Junta de Preservación Histórica y Ambiental (HEPB).^6,9,10
• La lista de requisitos de la Ciudad para cambiar un techo de tejas exige una declaración en el croquis HVHZ: el permiso cubre solamente el techo y no legaliza ninguna parte de la estructura debajo. Si usted cerró un portal sin permiso, sigue sin permiso aunque le pongan techo nuevo.¹¹
• Un cambio de techo de tejas en la Ciudad pasa cuatro inspecciones: aislamiento, tejas en proceso, tin cap y la final. La solicitud tiene que incluir la NOA de Miami-Dade del sistema de tejas, el listado UL y el formulario 1524 de notificación al dueño.¹¹
• Según la página de permisos de techo de la Ciudad, los trabajos residenciales de menos de $2,500 no pagan cargo por adelantado, y la primera ronda de revisión puede demorar hasta 14 días hábiles.²
• En toda la Ciudad, si va a podar un árbol que cae sobre el techo, necesita permiso cuando la poda llega al 25 % del árbol. En Coconut Grove, además, el Distrito de Conservación (NCD-3) se creó precisamente para proteger los árboles.^12,13

Tormentas que pegaron aquí

• Great Miami Hurricane (1926). El ojo pasó por el downtown de Miami y parte de Coconut Grove alrededor de las 6:30 de la mañana del 18 de septiembre de 1926, como huracán categoría 4. La marejada cruzó Miami Beach y la bahía de Biscayne y entró varias cuadras en la ciudad. La Cruz Roja contó 372 muertos.¹⁴
• Wilma (2005). El Aeropuerto Internacional de Miami registró vientos sostenidos de 58 nudos (67 mph) con ráfagas de 80 nudos (92 mph). El Centro Nacional de Huracanes incluyó daños extensos a techos entre los efectos de Wilma en el sur de la Florida.¹⁵

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Miami

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Miami se construyó en 1979; el 63.6 % de sus 223,826 viviendas es de antes del 2000 y el 19.2 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,16,17,18

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^16,17,18

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^17,18,19,20

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^19,21

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²²