Techos en Cutler Bay, FL

Qué techos hay en Cutler Bay

Casi todo Cutler Bay son urbanizaciones de la posguerra. David Blumberg trazó Cutler Ridge Section One en 1954 y siguió agregando secciones hasta 1958; Bel Aire creció con 23 secciones entre 1957 y 1978; Saga Bay se trazó en 1972, y Lennar empezó Lakes by the Bay en 1983. En 1992, los peores daños de Andrew se extendieron desde Kendall hacia el sur hasta Homestead, lo que incluye todos estos barrios, así que muchas de estas casas tienen techos de la reconstrucción o posteriores.^7,8

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Los residentes votaron por incorporarse en enero de 2005, aprobaron la carta municipal (Town Charter) el 8 de noviembre de 2005, y Cutler Bay pasó a ser municipio al día siguiente, el más nuevo de la Florida en ese momento.⁷
• Después de Andrew, ingenieros forenses estudiaron siete urbanizaciones del sur de Dade para el Departamento de Construcción de Miami-Dade, entre ellas Lakes by the Bay y Saga Bay. Lo que encontraron sobre violaciones al código y defectos de construcción sirvió de base para revisar el South Florida Building Code.⁹
• La lista de requisitos del municipio para reemplazo de techo pide la solicitud de permiso, dos copias del paquete de techo del contratista y dos de la NOA, más un pago inicial de revisión. El permiso de owner-builder para techos solo se permite en techos de shingle y de peel-and-stick.³
• Si su casa tiene un permiso de techo viejo que nunca se cerró, el municipio tiene un formulario llamado Roofing Inspector Report: un inspector independiente, sin relación con usted ni con el techador original, certifica el estado del techo y anota las deficiencias que hay que corregir.¹⁰
• Cutler Bay está en terreno bajo junto a la bahía de Biscayne, y el municipio señala la marejada ciclónica, las inundaciones repentinas y el desborde de canales como sus fuentes de inundación. Aplica la regla del 44 %: si un edificio se daña o se mejora por más del 44 % de su valor de mercado, tiene que cumplir con los requisitos actuales de zona inundable, algo importante después de una reparación grande por tormenta.¹¹
• El Cutler Ridge, una antigua formación de piedra caliza, atraviesa el municipio a unos 14 pies sobre el nivel del mar. Los planes de huracanes consideran que el terreno al este de esa loma está expuesto a la marejada ciclónica, mientras que el del oeste queda en general protegido.¹²

Tormentas que pegaron aquí

• Andrew (1992). El 24 de agosto de 1992, el impacto de Andrew fue extremo desde Kendall hacia el sur hasta Homestead, y entre las fotos de daños del Centro Nacional de Huracanes aparece Lakes by the Bay. Esa misma serie de fotos también muestra Naranja Lakes y Homestead.⁸
• Katrina (2005). Menos de tres meses antes de la incorporación, Katrina cruzó Miami-Dade como categoría 1 y empapó el sur del condado: un pluviómetro del Distrito de Manejo del Agua del Sur de la Florida en Cutler Ridge registró 11.13 pulgadas de lluvia.¹³

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Cutler Bay

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Cutler Bay se construyó en 1984; el 66.8 % de sus 15,074 viviendas es de antes del 2000 y el 7.3 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^6,14,15,16

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^14,15,16

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^15,16,17,18

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^17,19

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²⁰