Techos en Westchester, FL

Qué techos hay en Westchester

El Westchester original se construyó rápido. Según la oficina de preservación histórica del condado, una urbanización de 1955 llamada Westchester parece haber arrancado el auge de la posguerra, y en los años 60 le siguieron Miracle Manor, Mirador, Westchester Park, Town Park y Coral Park. Esas casas se hicieron hace unos 55 a 70 años, y el techo que tengan hoy descansa sobre un plywood (deck) y unas conexiones a las paredes que son de mucho antes del huracán Andrew de 1992. Cuando se cambia el techo de una casa, los formularios de mitigación de huracanes del condado, que exige la ley estatal, cubren cómo va clavado el plywood y una segunda barrera contra el agua, y también las conexiones entre el techo y las paredes, salvo que el dueño califique para la exención.^1,6

Reglas locales e historia que afectan su techo

• El Westchester del Censo es mucho más grande que el barrio que la gente se imagina. Va desde la SW 8 Street (Tamiami Trail) hasta Bird Road (SW 40 Street), y desde el Palmetto hasta la SW 117 Avenue, aunque en el barrio muchos dicen que Westchester termina en la 87 Avenue. Antes del censo de 2020 también se le sumó lo que era University Park. Si su casa queda dentro de esos límites, el permiso de techo lo da el Condado Miami-Dade, no una ciudad.^6,7
• Estas tierras no se podían reclamar por la Ley de Homestead de 1862 porque se inundaban cada temporada de lluvias. Los canales las secaron para los años 20, pero de esa época de auge parece haber quedado una sola urbanización, Olympic Heights (1924), y la zona siguió casi rural hasta los 50, con el hipódromo de Tropical Park y el aeropuerto Tamiami de los años 40 como puntos de referencia.⁶
• La Florida International University (FIU) abrió en 1972 donde estaba el viejo aeropuerto Tamiami, que había cerrado a fines de los 60. La torre de FIU era la torre de control del aeropuerto, el resto del terreno se convirtió en Tamiami Park, donde se hace la Feria del Condado Miami-Dade, y el Centro Nacional de Huracanes funciona hoy en el 11691 SW 17th Street, en el campus de FIU, dentro del CDP de Westchester.^6,8,9

Tormentas que pegaron en el Condado de Miami-Dade

No encontramos en nuestras fuentes un registro de tormentas específico de Westchester, así que estos son los impactos a nivel del condado.

• Andrew (1992). Andrew entró cerca de la Base Aérea de Homestead en la madrugada del 24 de agosto de 1992, con una presión de 922 mb. El Centro Nacional de Huracanes dice que el impacto fue extremo desde Kendall hacia el sur, por Homestead y Florida City, y reporta 25,524 casas destruidas y 101,241 dañadas. Años después lo subieron a categoría 5. En algunos casos, al revisar los daños se encontró plywood de techo sujeto con muy pocos clavos, o con clavos demasiado débiles.^10,11
• Katrina (2005). Katrina tocó tierra por primera vez en Estados Unidos como categoría 1 cerca de la línea entre Miami-Dade y Broward, el 25 de agosto de 2005. Lo peor de la lluvia cayó en el sur de Miami-Dade: 14.04 pulgadas en la Base Aérea de Homestead y 11.13 en Cutler Ridge.¹²
• Wilma (2005). Wilma cruzó el sur de la Florida el 24 de octubre de 2005. El Centro Nacional de Huracanes concluyó que partes del norte de Miami-Dade probablemente tuvieron condiciones de categoría 2, con ráfagas cerca de 100 nudos, y reportó daños extensos a techos en toda la región. Después de las tormentas de 2004 y 2005, la Florida empezó a exigir un clip de metal en las tejas del alero y adhesivo o fijación mecánica en las tejas de las esquinas y la cumbrera (hip y ridge), en vez de asentarlas en mortero.^13,14

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Westchester

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Westchester se construyó en 1971; el 97.3 % de sus 18,350 viviendas es de antes del 2000 y el 0.9 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,15,16,17

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^15,16,17

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^16,17,18,19

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^18,20

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²¹