Techos en Homestead, FL

Qué techos hay en Homestead

El huracán Andrew arrasó con casi todos los edificios de Homestead en 1992, y la ciudad perdió cerca de un tercio de sus unos 30,000 habitantes antes de empezar a recuperarse. Una segunda ola llegó en 2004–2006, cuando los desarrolladores convirtieron campos de cultivo baratos en urbanizaciones y Homestead llegó a ser la ciudad de mayor crecimiento de la Florida en 2007. Los techos que se pusieron en ese boom ya tienen unos 20 años.⁷

Reglas locales e historia que afectan su techo

• El paquete de techos residenciales de Homestead indica que la ciudad ya aplica los requisitos de la zona HVHZ del Código de Construcción de la Florida (Florida Building Code) 2023, 8.ª edición, incluidos el underlayment de techo sellado (sealed roof deck) y las cargas de viento de ASCE 7-22. Varios de esos cambios aplican también al reemplazo de techo, no solo a casas nuevas.⁸
• Ese mismo paquete enumera requisitos que toman por sorpresa a muchos dueños en un reemplazo de techo: canales (gutters) en todo techo con alero de 6 pulgadas o menos, clavos ring-shank que cumplan la norma ASTM G85 contra la corrosión, una prueba de uplift antes de la inspección final en tejas pegadas con adhesivo o con mortero, e inspecciones de hot mop durante la obra en todo tipo de deck.⁸
• La lista de requisitos de techos de Homestead pide la solicitud notariada y firmada por el dueño y el contratista, el número de folio y la NOA de Miami-Dade del sistema de techo. El permiso de techo como owner-builder solo se acepta para techos de shingle, y todo reemplazo de techo lleva el formulario Owner Notification for Roofing Considerations.^3,8
• Homestead nació con la extensión del ferrocarril de Henry Flagler hacia Key West y se incorporó en 1913 con 121 habitantes. El huracán de 1926 acabó con su primer boom de bienes raíces, y un huracán en 1945 cerró temporalmente el Homestead Army Air Field.⁹

Tormentas que pegaron aquí

• Andrew (1992). Andrew tocó tierra cerca de la Base Aérea de Homestead a las 5:05 a.m. del 24 de agosto de 1992, con una presión central de 922 mb; el NHC luego lo subió a categoría 5. En Homestead se destruyeron 1,167 de 1,176 casas móviles, y la cronología de la propia ciudad dice que Andrew devastó a Homestead con un golpe directo.^9,10
• Katrina (2005). Katrina cruzó Miami-Dade como categoría 1 y descargó sus peores lluvias en el sur del condado: 14.04 pulgadas en la Base Aérea de Homestead y 12.25 pulgadas en Florida City, al lado.¹¹
• Irma (2017). Una estación meteorológica cerca de Homestead registró una ráfaga de 63 nudos (unas 72 mph) y 9.16 pulgadas de lluvia durante Irma. En Miami-Dade, unas 1,000 casas sufrieron daños mayores y cerca de la mitad de la industria agrícola del condado resultó afectada.¹²

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Homestead

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Homestead se construyó en 2001; el 44.9 % de sus 27,474 viviendas es de antes del 2000 y el 16.8 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí son del 2000 en adelante, más o menos desde que entró en vigor el primer código estatal de la Florida, el 1 de marzo de 2002.^6,13,14,15

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^14,15,16,17

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^16,18

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁹