Techos en Hialeah, FL

Qué techos hay en Hialeah

En Hialeah la mayoría de las casas tienen sus años. Según el Elemento de Vivienda 2025–2045 de la ciudad, casi 9 de cada 10 viviendas se construyeron entre 1940 y 1999, y el grupo más grande (cerca del 36 %) es de 1960 a 1979; la ciudad le atribuye su crecimiento más rápido, en los años 60, al éxodo cubano. La misma ciudad advierte que buena parte de esas casas podrían no cumplir con las normas de construcción que se adoptaron después del huracán Andrew.⁷

Reglas locales e historia que afectan su techo

• La hoja de tarifas de techos de Hialeah indica las inspecciones mínimas según el tipo de techo. Un techo de tejas, clavadas o pegadas con mortero o adhesivo, lleva por lo menos cuatro: tin cap, en progreso, instalación de tejas y final. Uno de shingle lleva por lo menos tres: tin cap, shingle en progreso y final; la hoja aconseja confirmar siempre con el inspector si hacen falta más. La NOA (Notice of Acceptance) de Miami-Dade se entrega con la solicitud del permiso y tiene que estar a la vista en la obra.³
• La ciudad es estricta con las escaleras. El Departamento de Construcción exige una escalera aprobada por OSHA en cada inspección de techo, multa con $120 si no cumple y cobra reinspección si no hay escalera adecuada.³
• Todo paquete de permiso de techo en Hialeah trae una declaración jurada sobre las conexiones techo-pared, según el Estatuto de la Florida 553.844. Solo la firma si su casa está exenta: que el valor de tasación de la estructura sea menor de $300,000, o que se haya construido bajo el Código de Construcción del Sur de la Florida de 1994 o el Florida Building Code (Código de Construcción de la Florida). Si no, el reemplazo del techo tiene que incluir el refuerzo de esas conexiones cuando se pueda hacer por más o menos el 15 % del costo del techo.^3,8
• En Hialeah todavía quedan cinco parques de casas móviles, todos de los años 50 a principios de los 70, con 490 unidades en total. El plan de vivienda de la ciudad reconoce que muchas de esas casas son anteriores a las normas modernas de carga de viento y anclaje, y que no aguantan bien los huracanes.⁷
• El aviador Glenn Curtiss y el ganadero James H. Bright empezaron a desarrollar Hialeah en 1921, y la ciudad se incorporó en 1925, el mismo año en que abrió Hialeah Park. Después, los veteranos de la Segunda Guerra Mundial y, a partir de 1959, los exiliados cubanos la convirtieron en la ciudad trabajadora que es hoy.⁹

Tormentas que pegaron aquí

• Katrina (2005). Katrina cruzó el norte de Miami-Dade como huracán la noche del 25 de agosto de 2005. Una observación no oficial de Hialeah que recoge el informe del Centro Nacional de Huracanes marca una ráfaga de 52 nudos (unas 60 millas por hora) y 4.30 pulgadas de lluvia, dos meses antes de que Wilma golpeara la misma zona con más fuerza.¹⁰

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Hialeah

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Hialeah se construyó en 1975; el 88.9 % de sus 79,130 viviendas es de antes del 2000 y el 7 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^6,8,11,12

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^8,11,12

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^8,12,13,14

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^13,15

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁶