Techos en The Hammocks, FL

Qué techos hay en The Hammocks

La mayoría de las casas de The Hammocks está bajo una sola declaración maestra. Se registró por primera vez en diciembre de 1979, y entre 1980 y 1987 se registraron suplementos que fueron sumando terrenos; para noviembre de 1988 la declaración ya nombraba vecindarios como Oak Lake, Spicewood, Corella, Lakeside, Parkside y Ensenada, así que casi toda la comunidad se trazó en los años 80. La declaración abarca casas independientes, townhouses que comparten el techo por fuera, edificios de apartamentos de alquiler y condominios. Por eso, quién se ocupa del techo y quién lo asegura depende del tipo de vivienda que usted tenga.⁶

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Si su casa pertenece a la Hammocks Community Association, para cambiar cómo se ve el techo no basta con el condado; también hace falta el permiso de la asociación. La declaración (Artículo XIV) dice que cualquier cambio de color en el exterior de la casa, incluyendo cercas, muros, material del techo, canales y bajantes, necesita el consentimiento por escrito del Comité de Control Arquitectónico (ACC).⁶
• Según el Artículo VIII, no se puede empezar ningún cambio exterior sin la aprobación previa y por escrito del ACC. Usted presenta una solicitud con los planos y especificaciones completos, y el ACC tiene 45 días, contados desde que recibe todo lo que pidió, para decidir; si no decide en ese plazo, la solicitud se da por aprobada. En los vecindarios que tienen su propia asociación, esa asociación puede revisar la solicitud primero y luego pasarla al ACC. Cuente con los dos pasos al planificar el cambio de techo.⁶
• El Artículo XI obliga a cada dueño a asegurar su casa por el valor total de reemplazo, sin descontar depreciación. En los townhouses, ese seguro incluye las paredes medianeras y el techo que comparten por fuera; los condominios se aseguran a nivel del condominio. Después de un huracán u otro siniestro, el dueño tiene que empezar a reconstruir, o limpiar el lote, a más tardar 30 días después de recibir el dinero del seguro, y nunca más de seis meses después del daño.⁶
• Con 6,527 viviendas en unos 3,800 acres, la Hammocks Community Association es la asociación de propietarios más grande del sur de la Florida. En noviembre de 2022 un tribunal la puso bajo un administrador judicial por un caso de fraude contra miembros de la directiva, varios de los cuales se declararon culpables después, y desde agosto de 2024 un monitor nombrado por la corte supervisa sus elecciones y auditorías. Antes de comprar materiales, confirme con la asociación cómo funciona el ACC hoy.^7,8

Tormentas que pegaron aquí

• Andrew (1992). En el primer reportaje del Miami Herald después de Andrew, la policía incluyó una zona que llamó "the Hammocks" entre cuatro áreas especialmente golpeadas del sur del condado. Justo al sur de la comunidad, en el aeropuerto Tamiami (hoy Miami Executive Airport), el observador oficial vio la aguja del viento clavarse un poco más allá de la marca de 100 nudos a eso de las 4:45 a.m. y quedarse ahí de tres a cinco minutos. El Centro Nacional de Huracanes concluyó que el viento sostenido allí probablemente superó con creces los 105 nudos (unas 121 millas por hora), y las condiciones siguieron empeorando cerca de otra media hora.^{9,10,11,12,13}

Qué significa esto si va a cambiar el techo en The Hammocks

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en The Hammocks se construyó en 1991; el 80 % de sus 20,355 viviendas es de antes del 2000 y el 11.3 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,14,15,16

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^14,15,16

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^15,16,17,18

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^17,19

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²⁰