Techos en South Miami, FL

Qué techos hay en South Miami

South Miami se hace llamar la Ciudad del Buen Vivir (City of Pleasant Living), y su mapa de uso de suelo dedica la gran mayoría de la ciudad a vivienda unifamiliar. Aquí se construye desde hace un siglo: el primer edificio de bloques de concreto se levantó en Sunset Drive en 1926, y en Cambridge Lawns se terminaron unas 30 casas estilo Tudor Revival y Mediterranean Revival para 1928. Esos dos estilos son dos techos distintos: las casitas Tudor, de piso y medio, tienen fachadas de dos aguas y chimeneas, y las Mediterranean Revival tienen techos de teja de barril sobre estuco texturizado.^5,6,7,8

Reglas locales e historia que afectan su techo

• South Miami tiene de los límites más irregulares de Miami-Dade. La ciudad se achicó en 1933 y otra vez en 1937, y en su lado norte hay terrenos de la ciudad rodeados de terreno del condado. Tener dirección postal de South Miami no garantiza que la ciudad le dé el permiso de techo; confirme primero si su propiedad está en la ciudad o bajo el condado de Miami-Dade.^6,7
• La Junta de Preservación Histórica de la ciudad revisa las designaciones de distritos y sitios históricos y los Certificados de Idoneidad (Certificates of Appropriateness). El distrito histórico de Cambridge Lawns, unas 30 casas terminadas en 1928 cerca de la Universidad de Miami, recibió reconocimiento histórico de la ciudad en 2005. Si su casa está designada, pregunte a la junta qué revisión necesita el reemplazo del techo.^7,9
• La ciudad advierte que, por lo plano del terreno, se puede inundar casi en cualquier parte de South Miami, sobre todo en la temporada de lluvias de junio a octubre, y hay partes de la ciudad en zonas especiales de inundación de FEMA. Como regla general, mantenga los canales y bajantes limpios y dirigidos lejos de los cimientos.¹⁰
• El caserío de Larkins se incorporó como el Pueblo de South Miami el 2 de marzo de 1926 y pasó a ser ciudad en 1927. Ese mismo año de la incorporación, John Opsahl construyó el primer edificio de bloques de concreto en Sunset Drive.^5,6

Tormentas que pegaron aquí

• Great Miami Hurricane (1926). Meses después de incorporarse, el pueblo nuevo sufrió daños extensos en el huracán de 1926. Los líderes le pidieron al Congreso que perdonara el impuesto sobre la renta de ese año y no recibieron ayuda. Aparte, la estación del tren se quemó, y South Miami se quedó sin estación por años.⁶

Qué significa esto si va a cambiar el techo en South Miami

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en South Miami se construyó en 1969; el 82.4 % de sus 5,177 viviendas es de antes del 2000 y el 7.3 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^4,11,12,13

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^11,12,13

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^12,13,14,15

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^14,16

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁷