Techos en Florida City, FL

Qué techos hay en Florida City

Florida City está casi toda sobre el Miami Rock Ridge, la loma de piedra caliza que aquí queda a unos 5 a 8 pies sobre el nivel del mar. Dos huracanes la han golpeado duro: el de 1926 derrumbó varios edificios y dañó seriamente otros, y Andrew en 1992 destruyó más de 120 casas y dañó unas 700 en una ciudad así de pequeña. Por eso muchos de los techos aquí se repararon después de Andrew o están en casas construidas después, y la ciudad sigue zonificada mayormente como agrícola y residencial.^5,6,7

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Los primeros pobladores salieron de Homestead en 1910, y en 1913 la Model Land Company compró 22,000 acres y se anunció en Detroit, así que el lugar primero se llamó Detroit. Se incorporó en 1914 con el nombre de Florida City.⁶
• Florida City es la última parada en tierra firme antes de los Cayos y el extremo este de la única carretera que cruza el Parque Nacional Everglades. Los hoteles, restaurantes y tiendas se concentran donde el Turnpike se une a la US 1, y el resto de la ciudad está zonificado mayormente como agrícola y residencial.⁶
• Antes de urbanizarse, un cauce de agua lenta llamado Long Slough cruzaba la loma de piedra por Florida City. Los canales lo fueron secando durante el siglo XX, y el tramo cerca de la NW 3rd Avenue se rellenó a fines de los 70 con piedra de desecho de una cantera cercana; hoy es una urbanización. El cauce seco dejó un valle bajo en la loma, así que algunas casas están sobre lo que era terreno bajo.⁵

Tormentas que pegaron aquí

• Andrew (1992). El Centro Nacional de Huracanes incluye a Florida City entre las comunidades donde el impacto de Andrew fue extremo. Más de 120 casas quedaron destruidas y unas 700 dañadas, la alcaldía (City Hall) perdió el techo y algunas paredes, y los militares montaron campamentos de carpas en Homestead y Florida City.^7,8
• Great Miami Hurricane (1926). El huracán de 1926 derrumbó varios edificios en Florida City y dañó seriamente otros, y la economía del pueblo volvió a depender solo de la agricultura.⁶

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Florida City

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Florida City se construyó en 1990; el 59.5 % de sus 4,283 viviendas es de antes del 2000 y el 17.6 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^4,9,10,11

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^9,10,11

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^10,11,12,13

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^12,14

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁵