Techos en Hialeah Gardens, FL

Qué techos hay en Hialeah Gardens

Hialeah Gardens era una zona rural donde criar caballos era uno de los oficios principales hasta 1968, cuando la ciudad adoptó un plan maestro de uso de suelo y zonificación y se convirtió en uno de los municipios que más rápido crecieron en el condado. La ciudad tiene cuatro distritos: el norte es casi todo casas unifamiliares de densidad baja a moderada y lotes grandes (zonificación estate); el central mezcla vivienda de densidad moderada y media con negocios; y el sur incluye vivienda de alta densidad. Si su casa está en una comunidad con asociación, la asociación forma parte de su permiso de techo.⁶

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Hialeah Gardens se incorporó en diciembre de 1948 con 26 votos unánimes y adoptó su primer código de construcción en febrero de 1949. Siguió siendo una comunidad rural, donde criar caballos era uno de los oficios principales, hasta el plan maestro de 1968.⁶
• Si su casa está en un condominio, un complejo de townhouses u otro desarrollo con asociación de propietarios, el Departamento de Construcción exige una carta de aprobación de la asociación que describa el trabajo permitido.²
• La ciudad pide prueba de propiedad (escritura, documento de cierre o factura de impuestos), firmas del dueño notariadas, la licencia y el registro del contratista en Miami-Dade y en el estado, un certificado de seguro original a nombre de la Ciudad de Hialeah Gardens y una cuota administrativa anual de $25, no reembolsable, que paga el contratista. Cualquier survey que se entregue tiene que estar certificado y tener menos de seis meses.²
• En trabajos estimados en $2,500 o más hay que entregar un Notice of Commencement certificado antes de que se emita el permiso. Según el trabajo, la ciudad también puede pedir aprobaciones de DERM, Bomberos, Obras Públicas, Planificación u otras agencias, y los proyectos de apartamentos y townhouses necesitan la aprobación de Bomberos de Miami-Dade y de DERM antes de que la ciudad los tramite.²

Tormentas que pegaron en el Condado de Miami-Dade

No encontramos en nuestras fuentes un registro de tormentas específico de Hialeah Gardens, así que estos son los impactos a nivel del condado.

• Andrew (1992). Andrew entró cerca de la Base Aérea de Homestead en la madrugada del 24 de agosto de 1992, con una presión de 922 mb. El Centro Nacional de Huracanes dice que el impacto fue extremo desde Kendall hacia el sur, por Homestead y Florida City, y reporta 25,524 casas destruidas y 101,241 dañadas. Años después lo subieron a categoría 5. En algunos casos, al revisar los daños se encontró plywood de techo sujeto con muy pocos clavos, o con clavos demasiado débiles.^7,8
• Katrina (2005). Katrina tocó tierra por primera vez en Estados Unidos como categoría 1 cerca de la línea entre Miami-Dade y Broward, el 25 de agosto de 2005. Lo peor de la lluvia cayó en el sur de Miami-Dade: 14.04 pulgadas en la Base Aérea de Homestead y 11.13 en Cutler Ridge.⁹
• Wilma (2005). Wilma cruzó el sur de la Florida el 24 de octubre de 2005. El Centro Nacional de Huracanes concluyó que partes del norte de Miami-Dade probablemente tuvieron condiciones de categoría 2, con ráfagas cerca de 100 nudos, y reportó daños extensos a techos en toda la región. Después de las tormentas de 2004 y 2005, la Florida empezó a exigir un clip de metal en las tejas del alero y adhesivo o fijación mecánica en las tejas de las esquinas y la cumbrera (hip y ridge), en vez de asentarlas en mortero.^10,11

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Hialeah Gardens

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Hialeah Gardens se construyó en 1992; el 81.7 % de sus 7,635 viviendas es de antes del 2000 y el 5 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,12,13,14

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^12,13,14

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^13,14,15,16

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^15,17

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁸