Techos en Miami Shores, FL

Qué techos hay en Miami Shores

Miami Shores fue planificada en 1924 por la Shoreland Company como el Mediterráneo de América, con casas de inspiración italiana cerca del agua, y para principios de 1926 había unas 50 casas terminadas. La villa sigue siendo casi toda de casas unifamiliares, con muy pocos edificios multifamiliares. Su código de zonificación mantiene ese estilo: los techos inclinados se limitan a teja de barro, teja de concreto blanca, teja de cemento de color sólido, pizarra o teja vidriada, y el metal de junta alzada (standing seam) solo se permite en ciertos estilos de casa.^2,6,7

Reglas locales e historia que afectan su techo

• El código de la villa limita los techos con pendiente de 2.5 pulgadas por pie o más a teja de barro con el color integrado en todo el material, teja de concreto blanca, teja de cemento de color sólido integrado, pizarra variada de canto grueso, teja vidriada o metal aprobado. No se permite pintar las tejas de concreto con lechada (slurry coat), la teja de imitación de barril está prohibida, y los techos multicolores o de colores fuera de lo normal necesitan aprobación previa de la Junta de Planificación y Zonificación.²
• El techo de metal solo se permite de junta alzada (standing seam), solo en casas de estilo high modern, moderno de posguerra, ranch o Key West, y solo con la aprobación del director de planificación. Tiene que tener NOA de Miami-Dade, ser de un solo color neutro, no reflectivo y con acabado de fábrica (nada de blanco ni colores primarios), y tener una reflectancia solar inicial de 0.50 o menos o un SRI de 60 o menos. Se excluye el metal que imita teja de barril o teja española en S.²
• El shingle (tejas asfálticas) solo se puede usar para reemplazar un techo de shingle que ya existe, y solo si un ingeniero le certifica a la villa que la estructura no aguanta ninguno de los materiales aprobados.²
• Los techos con menos de 2.5 pulgadas por pie de pendiente tienen que ser de built-up con gravilla, bitumen modificado o capa de fibra de vidrio. Los techos planos nuevos solo se permiten en ampliaciones de casas con techo inclinado, cuando la Junta de Planificación y Zonificación decide que un techo inclinado no es práctico, hasta el 15 por ciento del área del techo inclinado o 300 pies cuadrados, lo que sea mayor, contando los techos planos que ya existan, y sin que se vean desde el frente de la calle.²
• Todos los edificios tienen que estar en armonía con el vecindario en carácter y apariencia, incluyendo el color exterior, y cualquier cambio importante del material de techo existente necesita la aprobación estética del personal de la villa. El sistema híbrido de bandeja de metal con tapa de barro solo se permite en casas con aprobación de la Junta de Planificación y Zonificación.²

Tormentas que pegaron aquí

• Great Miami Hurricane (1926). El huracán del 18 de septiembre de 1926 paró la construcción de Miami Shores por la Shoreland Company, y junto con otros factores la llevó a la quiebra en 1927. Bessemer Properties compró los terrenos en 1928, y la villa se incorporó el 2 de enero de 1932.⁶

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Miami Shores

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Miami Shores se construyó en 1954; el 96 % de sus 3,917 viviendas es de antes del 2000 y el 1.2 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,8,9,10

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^8,9,10

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^9,10,11,12

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^11,13

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁴