Techos en Kendall, FL

Qué techos hay en Kendall

Kendall se fue construyendo de este a oeste. En los años 50 el nombre pasó a las urbanizaciones nuevas cerca de lo que hoy es Pinecrest, Dadeland Mall abrió en 1962, y en los 70, 80 y 90 el crecimiento se corrió hacia el oeste, y el nombre de Kendall con él. Muchas casas viejas del área pasaron por el huracán Andrew. Un estudio de ingeniería de 1992 sobre el sur de la Florida, enviado al Centro Nacional de Huracanes, encontró que al viento no le costó nada arrancar las tejas de concreto pegadas sobre el fieltro ni los shingles mal engrapados. Hoy, cuando se cambia el techo de una casa, los formularios de mitigación de huracanes del condado, que exige la ley estatal, cubren cómo va clavado el plywood del techo (deck) y una segunda barrera contra el agua, y también las conexiones entre el techo y las paredes, salvo que el dueño califique para la exención.^1,6,7,8

Reglas locales e historia que afectan su techo

• La U.S. 1 es el límite este de Kendall; del otro lado está el Village of Pinecrest. Pinecrest formó parte del CDP de Kendall hasta que se incorporó en 1996, así que en papeles viejos una casa de Pinecrest puede aparecer "en Kendall". Antes de que el contratista solicite el permiso, confirme de qué lado de la U.S. 1 queda su casa: en Kendall el permiso lo da el Condado Miami-Dade, y Pinecrest es un municipio aparte, con su propio gobierno.^2,6
• Buena parte de lo que hoy es Kendall la compró al Estado de la Florida en 1883 la Florida Land and Mortgage Company, y el nombre viene de Henry John Broughton Kendall, un director de la compañía que después vino a administrar esas tierras. No se podían reclamar por homestead y el desarrollo fue lento; antes de los años 50 la zona era casi toda pinar sobre roca, con campos y arboledas.^6,9
• Kendall es el borde norte de la franja donde, según el Centro Nacional de Huracanes, el golpe de Andrew fue extremo: desde Kendall hacia el sur, hasta Homestead y Florida City. Dentro de esa franja queda Devonaire, alrededor de la SW 112 Street y la 112 Avenue, que la policía señaló en 1992 como una de cuatro zonas especialmente golpeadas del sur del condado.^10,11,12

Tormentas que pegaron aquí

• Andrew (1992). En el primer reportaje del Miami Herald después de la tormenta, la policía nombró a Devonaire, alrededor de la SW 112 Street y la 112 Avenue, dentro de lo que hoy es el CDP de Kendall, como una de cuatro zonas especialmente golpeadas del sur del condado. El mismo reportaje describió piscinas sin cubierta, casi todos los árboles pelados y shingles arrancados de los techos en Kendall.^10,11,12

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Kendall

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Kendall se construyó en 1978; el 90.7 % de sus 32,492 viviendas es de antes del 2000 y el 4 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,13,14,15

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^13,14,15

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^14,15,16,17

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^16,18

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁹