Techos en Key Biscayne, FL

Qué techos hay en Key Biscayne

Key Biscayne es mayormente condominios: la Villa cuenta unas 7,207 viviendas, de las cuales 1,296 son casas unifamiliares y 5,911 son multifamiliares. La isla se abrió al desarrollo cuando se terminó el Rickenbacker Causeway en 1947, y a partir de 1951 la compañía Mackle vendía casas nuevas aquí por $9,540. Si usted vive en un condominio, el techo es de la asociación; esta página es sobre todo para los dueños de las 1,296 casas de la isla, que quedan todas a poca distancia del agua salada.^6,7,8

Reglas locales e historia que afectan su techo

• La Villa de Key Biscayne se incorporó el 18 de junio de 1991, el primer municipio nuevo de Miami-Dade en más de 50 años. Ocupa las 1.25 millas cuadradas del centro de una isla de barrera de unas cuatro millas de largo y dos de ancho, entre el Atlántico y la bahía de Biscayne.⁶
• Toda la villa está en la Zona de Evacuación A, la de mayor riesgo de inundación por marejada en el mapa de Miami-Dade, y participa en el Community Rating System del programa federal de seguro de inundación desde 1998. Como regla general en una isla de barrera, el salitre acorta la vida de los flashings, el drip edge y los clavos expuestos, así que pida componentes resistentes a la corrosión cuando cambie el techo.⁹
• El proyecto de mitigación de inundaciones del Garden District de la Villa, todavía en diseño, está pensado para agregar drenaje pluvial con un sistema de bombas nuevo y pozos de inyección a lo largo de East Enid Drive, Sunrise Drive, Galen Drive y Ocean Lane.¹⁰
• El paquete de techos de la Villa advierte que, al cambiar el techo, puede que haya que volver a clavar el plywood existente según las normas HVHZ vigentes, y que no se puede reducir la ventilación que ya tiene el ático.²

Tormentas que pegaron aquí

• Andrew (1992). En Key Biscayne, Andrew tumbó árboles grandes que bloquearon el puente hacia Virginia Key y Miami. Árboles y postes caídos dañaron varias de las casas más pequeñas, aunque la mayoría de las casas solo perdió tejas, mientras que los condominios y hoteles sufrieron daños extensos por viento y agua, sobre todo en los pisos altos.¹¹

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Key Biscayne

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Key Biscayne se construyó en 1977; el 86.6 % de sus 7,310 viviendas es de antes del 2000 y el 4.8 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,12,13,14

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^12,13,14

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^13,14,15,16

Aprobación de productos. En la zona HVHZ cada componente del techo necesita una aprobación de producto vigente: una NOA de Miami-Dade o una aprobación de la Florida válida para la HVHZ. Pida los números y búsquelos usted mismo.^15,17

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁸