Techos en West Palm Beach, FL

Qué techos hay en West Palm Beach

Los barrios antiguos de West Palm Beach están llenos de casas históricas: solo en Flamingo Park hay 458 edificios históricos, casi todos de estilo Mission y Spanish Revival, y en Old Northwood hay 320. Ahí conviven la teja de barril o teja S en las casas de estilo español, la teja plana de concreto en las casas de mediados de siglo, y los bungalows Craftsman y casitas de madera, donde la ciudad sí acepta techo de metal. La oficina de preservación no trata esos techos por igual.^6,7,8

Reglas locales e historia que afectan su techo

• West Palm Beach tiene 18 distritos históricos designados por la ciudad y 46 propiedades designadas individualmente. Cualquier trabajo exterior en esas casas necesita un Certificate of Appropriateness, que revisa el personal de la ciudad o la Junta de Preservación Histórica (Historic Preservation Board), según el alcance del trabajo.^6,9
• En un distrito histórico, la ciudad recomienda reemplazar el techo de tejas con el mismo tipo de teja, y aclara que la teja de barril y la teja S no son intercambiables porque el ritmo y el perfil son distintos. Cambiar tejas por shingle solo se aprueba si hay dificultad económica comprobada.⁶
• El techo de metal se acepta en casas históricas de estilo Craftsman, bungalow o de madera tradicional (frame vernacular), pero no en casas de mediados de siglo, tipo ranch o de estilo español (Mission, mediterráneo o colonial).⁶
• Con el permiso de techo aprobado, la División de Construcción sugiere pedir una inspección Building Miscellaneous antes de empezar para reunirse con el inspector, y tomar fotos si el mal tiempo retrasa alguna inspección.²
• Old Northwood entró al Registro Nacional de Lugares Históricos el 14 de abril de 1994, y Flamingo Park el 14 de julio de 2000.^7,8

Tormentas que pegaron aquí

• Frances (2004). La pared sur del ojo de Frances llegó al noreste del condado de Palm Beach el 5 de septiembre de 2004. En el aeropuerto internacional de Palm Beach se midieron vientos sostenidos de 64 mph, ráfagas de 82 mph y 13.56 pulgadas de lluvia, el máximo del sur de la Florida. Unas 15,000 casas del condado sufrieron daños.¹⁰
• Jeanne (2004). Tres semanas después de Frances, Jeanne tocó tierra casi en el mismo punto. En la planta de tratamiento de desechos sólidos de West Palm Beach se registró una ráfaga no oficial de 125 mph, y el condado de Palm Beach cargó con unos $260 millones de los $330 millones en daños estimados para el sur de la Florida.¹¹
• Wilma (2005). El ojo de Wilma cruzó todo el condado de Palm Beach el 24 de octubre de 2005. En el aeropuerto internacional de Palm Beach se midieron vientos sostenidos de 82 mph y ráfagas de 101 mph. Según el Servicio Nacional de Meteorología, los daños a estructuras y techos fueron peores en Broward y Palm Beach.¹²

Qué significa esto si va a cambiar el techo en West Palm Beach

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en West Palm Beach se construyó en 1988; el 64.4 % de sus 62,464 viviendas es de antes del 2000 y el 11.6 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,13,14,15

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^13,14,15

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^14,15,16,17

Aprobación de productos. Esta zona está fuera de la HVHZ, así que los productos de techo necesitan la aprobación de producto de la Florida (un número FL que puede buscar en floridabuilding.org); no se exige una NOA de Miami-Dade.^{16,18,19,20,21}

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²²