Techos en Palm Beach Gardens, FL

Qué techos hay en Palm Beach Gardens

Palm Beach Gardens es una ciudad planificada. John D. MacArthur la anunció en 1959 sobre unos 4,000 acres, y las primeras casas se hicieron alrededor de Lake Catherine, con las más caras en PGA Estates, al norte de Holly Drive. La siguiente ola arrancó en 1978 con la comunidad de PGA National, pensada para 6,900 casas en 2,340 acres, y en 1999 la Fundación MacArthur vendió unos 5,000 acres dentro de la ciudad, lo que trajo otra ronda de construcción. Entre las comunidades más nuevas están Mirasol y Avenir, donde en 2024 todavía estaban terminando un Publix. Así que aquí hay techos de todo: casas de los 60, casas en comunidades de golf y casas de hace pocos años.^6,7,8

Reglas locales e historia que afectan su techo

• El formulario para reemplazo de teja que publica la Ciudad trae tablas de presión de diseño para el underlayment y la fijación de la cumbrera calculadas a 170 mph según ASCE 7-22 para casas de Categoría de Riesgo II, y pide una foto aérea de la casa y un detalle de unión (tie-in) en cada solicitud. Palm Beach Gardens no está en la HVHZ, así que el formulario pide los números de aprobación de producto según el Código de Construcción de la Florida; no hace falta una NOA de Miami-Dade.⁹
• El mismo formulario aclara cuándo hay que reclavar el entablado: no hace falta si la casa se construyó o se le cambió el techo después del 1 de mayo de 1999 y usted lo demuestra con el número de permiso. En entablados de madera más viejos, el paquete incluye el formulario obligatorio de refuerzo de la conexión techo-pared.⁹
• MacArthur hizo que las calles y las obras rodearan los árboles grandes que ya estaban, como los banianos (banyan). Por eso hay mucho árbol maduro encima de los techos, y limpiar hojas y ramas de las canales y los valles del techo es mantenimiento de rutina aquí.⁶
• La primera sede de la PGA aquí abrió en marzo de 1965 en terrenos que MacArthur ayudó a financiar; cuando la PGA se fue en 1972, se convirtió en BallenIsles Country Club. PGA National, empezada en 1978, pasó a ser la sede permanente de la PGA.^6,8

Tormentas que pegaron aquí

• Milton (2024). El 9 de octubre de 2024, un tornado EF-3 que trajo Milton hizo su peor daño en Avenir: se desplomó parte del techo de un Publix nuevo, las casas sufrieron daños fuertes en el techo y hasta ventanas de impacto se rompieron hacia adentro. El Servicio Nacional de Meteorología contó en Palm Beach Gardens 12 estructuras destruidas, 48 con daño mayor y 152 con daño menor, unos $45.2 millones.^10,11
• Jeanne (2004). Jeanne llegó tres semanas después de Frances. El Servicio Nacional de Meteorología reportó inundaciones fuertes por lluvia en Palm Beach Gardens y vientos probablemente de fuerza de huracán en partes del norte del condado.¹²

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Palm Beach Gardens

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Palm Beach Gardens se construyó en 1995; el 59.1 % de sus 31,400 viviendas es de antes del 2000 y el 15.1 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,13,14,15

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^13,14,15

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^14,15,16,17

Aprobación de productos. Esta zona está fuera de la HVHZ, así que los productos de techo necesitan la aprobación de producto de la Florida (un número FL que puede buscar en floridabuilding.org); no se exige una NOA de Miami-Dade.^{16,18,19,20,21}

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²²