Techos en Jupiter, FL

Qué techos hay en Jupiter

Las casas de Jupiter se construyeron en dos grandes olas. En 1957–58, cuando Pratt & Whitney abrió su planta en el condado de Palm Beach, arrancaron 11 urbanizaciones en el pueblo, entre ellas East Manor Estates y Penn Park; por eso los techos más viejos del pueblo están en casas de finales de los 50 y los 60. La segunda ola es Abacoa: 2,055 acres de comunidad planificada, en tierras que eran de la Fundación MacArthur, que se empezó a construir en 1997 y se rige por un libro de patrones arquitectónicos (Architectural Pattern Book).^5,6,7

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Jupiter exige cuatro inspecciones en persona en cada reemplazo de techo: el entablado (sheathing), el tin-tag o dry-in, la inspección en progreso y la final. El Town aclara que no acepta fotos, cartas de ingeniero ni declaraciones juradas en lugar de ninguna de ellas, así que cuente con que la obra se detiene hasta que pase cada una.⁸
• Jupiter no está en la HVHZ (zona de huracanes de alta velocidad), así que no hace falta una NOA de Miami-Dade; basta con una aprobación de producto de la Florida (Florida Product Approval) vigente. El Town también acepta las NOA de Miami-Dade, pero si la teja se instala bajo una NOA, hay que hacerle una prueba de levantamiento en sitio (static field uplift test) antes de la inspección final.⁸
• La hoja de requisitos de techo del Town advierte que las casas en comunidades con restricciones de escritura pueden necesitar la aprobación de la asociación (HOA) además del permiso. En Abacoa, el diseño lo rige el Architectural Pattern Book que el Town publica junto al plan maestro.^6,8
• Si el techo nuevo añade más de un 5 % de carga muerta, por ejemplo al pasar de shingle a teja, Jupiter exige un análisis estructural hecho por un profesional de diseño. Si comparte el techo con un vecino y solo se reemplaza una parte, hace falta un detalle de unión (tie-in) firmado por un profesional.⁸
• Jupiter no tiene distrito histórico, pero sí 11 propiedades designadas individualmente como históricas. Los cambios exteriores en esas propiedades pasan por el proceso de Certificate of Appropriateness de la junta de recursos históricos (Historic Resources Board).⁹

Tormentas que pegaron aquí

• Frances (2004). El Servicio Nacional de Meteorología estimó la ráfaga máxima de Frances en el área de Palm Beach en 91 mph, en Jupiter Inlet. El condado de Palm Beach fue el más golpeado del sur de la Florida, con daños en unas 15,000 casas tierra adentro.¹⁰
• Jeanne (2004). Tres semanas después de Frances, Jeanne trajo vientos probablemente de fuerza de huracán a partes del norte del condado de Palm Beach, y el Servicio Nacional de Meteorología reportó inundaciones fuertes por lluvia en Jupiter cuando muchos techos todavía estaban con lona de la primera tormenta.¹¹

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Jupiter

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Jupiter se construyó en 1989; el 68.8 % de sus 31,257 viviendas es de antes del 2000 y el 12.3 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^4,12,13,14

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^12,13,14

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^13,14,15,16

Aprobación de productos. Esta zona está fuera de la HVHZ, así que los productos de techo necesitan la aprobación de producto de la Florida (un número FL que puede buscar en floridabuilding.org); no se exige una NOA de Miami-Dade.^{15,17,18,19,20}

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²¹