Reemplazo de techo de tejas en Miami Shores

Las tejas que permite la sección 523.1

La Shoreland Company lanzó Miami Shores en 1924 como "el Mediterráneo de América", y la lista de techos todavía protege ese estilo. La regla cubre todo techo con pendiente de por lo menos 2.5 pulgadas por pie, y también las fascias tipo mansarda. Las tejas permitidas son: teja de barro con el color integrado con la misma intensidad en todo el material; teja de concreto blanca; teja de cemento de color sólido, también con el color en toda la masa; y teja vidriada. Las otras opciones son la pizarra variada de canto grueso y el metal standing seam aprobado.

Hay tres cosas prohibidas o limitadas. No se permite la lechada (slurry coat) sobre la teja de concreto, así que una teja que solo tiene el color por encima no cumple. La teja de imitación barril está prohibida del todo. Y los techos de varios colores o de colores fuera de lo normal solo se permiten con aprobación previa de la Junta de Planificación y Zonificación. Si le gusta una teja combinada o de dos tonos, esa aprobación tiene que llegar antes del permiso, no después.^1,2

Cuando la villa revisa el aspecto, no solo el código

La sección 523 dice que todo edificio tiene que estar en armonía, en carácter y apariencia, incluyendo el color exterior, con los edificios del vecindario. Si una solicitud de permiso, a primera vista, no está en armonía o no es apropiada, la villa no emite el permiso a menos que la Junta de Planificación y Zonificación lo recomiende y el Concejo de la Villa lo apruebe.

La sección 523.1 agrega un control del personal que aplica cuando el cambio de techo cambia el material: cualquier cambio importante del material existente necesita la aprobación estética del personal de la villa, en armonía con los edificios cercanos. Pasar de teja de concreto blanca a teja de barro de color, o de shingle a teja, es el tipo de cambio que conviene hablar temprano con la villa. Lleve fotos de la casa y de la calle, y una muestra de la teja que quiere.¹

Si su casa tiene shingle hoy: la regla de la carta del ingeniero

El shingle (tejas asfálticas) no está en la lista de materiales para techos inclinados de la villa. La sección 523.1 lo permite en un solo caso: para reemplazar un techo de shingle que ya existe, y solo si se le entrega a la villa la evaluación de un ingeniero que certifique que el techo no tiene la estructura para ninguno de los materiales aprobados.

Así que si su casa tiene shingle hoy, lo normal según el código es pasar a un material aprobado, como la teja. Quedarse con shingle significa pagarle primero a un ingeniero para que evalúe la estructura, y la carta tiene que llegar a una conclusión concreta: que la estructura no aguanta teja, pizarra ni metal aprobado. Si el ingeniero concluye que sí aguanta, el shingle queda descartado. En cualquier caso, pida la evaluación antes de buscar cotizaciones, porque de ella depende qué techo va a cotizar. Un techo de shingle que califique igual sigue las reglas HVHZ para shingle, RAS 115.^1,3

El sistema híbrido con tapa de barro y las partes planas

La sección 523.2 permite un solo sistema híbrido: bandejas de metal con tapas de teja de barro, en casas, con aprobación de la Junta de Planificación y Zonificación. Las reglas son exactas. Cada sección del techo tiene que empezar y terminar con tapas de barro en las limatesas, los bordes y la cumbrera, nunca con una bandeja. Las filas de tapas van rectas del alero a la cumbrera, y la separación entre filas no puede variar más de cuatro pulgadas, con una pulgada de tolerancia. Las tapas llevan el color en toda la masa, bandejas y tapas son de colores naturales de barro lo más parecidos posible, y entre las tapas no puede ir nada más que las bandejas.

Algunas casas tienen además una parte plana sobre un portal o una ampliación. Todo lo que tenga menos de 2.5 pulgadas por pie tiene que ser built-up con gravilla, bitumen modificado o capa de fibra de vidrio. Las partes planas nuevas solo se permiten en ampliaciones, cuando la Junta decide que un techo inclinado no es práctico, hasta el 15 por ciento del área del techo inclinado o 300 pies cuadrados, lo que sea mayor, contando las partes planas existentes, y sin que se vean desde el frente, ni desde la calle lateral en un lote de esquina.¹

El lado HVHZ de un techo de tejas en la villa

La aprobación de la villa define el aspecto. Los capítulos de la Zona de Huracanes de Alta Velocidad (HVHZ) del Florida Building Code definen cómo se queda la teja en su sitio con la velocidad de viento de diseño de Miami-Dade para casas, 175 mph. Cada componente necesita aprobación de producto. La teja solo va sobre un entablado sólido y se instala según RAS 118, 119 y 120, y los clavos o el adhesivo de cada teja se calculan con RAS 127 usando los valores de uplift de su aprobación. Los clavos del underlayment son de calibre 12, de anillo (ring shank), clavados a través de tin caps de 1-5/8 a 2 pulgadas, o cap nails aprobados. La teja pegada con mortero o adhesivo necesita una prueba de uplift en sitio (TAS 106) después de instalarla y antes de la inspección final.^3,4