Techos en Sanibel, FL

Qué techos hay en Sanibel

Sanibel se hizo ciudad en 1974, como reacción directa a la fiebre de construcción que vino después de la calzada de 1963; los únicos edificios de más de dos o tres pisos en la isla son de esa época anterior a la ciudad. Más de la mitad de Sanibel y Captiva está protegida como refugio, y fuera de esos edificios de antes de 1974, la isla se mantiene de poca altura. En las casas nuevas, la ciudad no hace la inspección de estructura hasta tener el levantamiento de los pilotes o la cimentación, el informe de pilotes cuando los hay y el certificado de elevación de FEMA durante la obra.^2,4,5

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Sanibel mide la regla del 50 % contra el valor del edificio que aparece en la carta de valor del Property Appraiser del condado de Lee, o contra el costo de reposición depreciado de un tasador con licencia en la Florida. Las estructuras históricas pueden quedar exentas si cumplir pone en riesgo su designación histórica.⁵
• Con la política de emergencia de la ciudad para Ian, Helene y Milton, las lonas y las reparaciones de la cubierta del techo de no más de 500 pies cuadrados no necesitan permiso, y las canaletas se pueden reparar o cambiar sin él. Cualquier trabajo mayor requiere permiso.^1,5
• Después de Ian, la ciudad dirigió su propia evaluación visual de daños a las estructuras; el dueño que no esté de acuerdo puede pedir al Departamento de Construcción de Sanibel una nueva evaluación basada en el alcance real del trabajo y el presupuesto de reparación.⁵
• En Sanibel, el permiso vence si pasan seis meses sin una inspección aprobada o parcialmente aprobada, así que un reemplazo de techo que se quede parado puede perder su permiso.²

Tormentas que pegaron aquí

• Ian (2022). Ian tocó tierra en Cayo Costa, al norte de Sanibel y Captiva, el 28 de septiembre de 2022. La marejada llegó a 9-13 pies sobre el terreno en el extremo este de la isla, un sensor marcó 12.58 pies sobre la marea alta y el agua se llevó tramos de la calzada de Sanibel, dejando la isla sin acceso por carretera.⁶
• Charley (2004). Charley tocó tierra en Cayo Costa, justo al norte de Captiva, el 13 de agosto de 2004, con vientos de 150 mph; se estimó una marejada de 6 a 7 pies en Sanibel.⁷
• Milton (2024). Con Milton, en octubre de 2024, un sensor del USGS en Sanibel cerca de Blind Pass midió 5.46 pies sobre la marea alta.⁸

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Sanibel

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Sanibel se construyó en 1983; el 86.7 % de sus 8,564 viviendas es de antes del 2000 y el 5 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^3,9,10,11

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^9,10,11

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^10,11,12,13

Aprobación de productos. Esta zona está fuera de la HVHZ, así que los productos de techo necesitan la aprobación de producto de la Florida (un número FL que puede buscar en floridabuilding.org); no se exige una NOA de Miami-Dade.^{12,14,15,16,17}

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁸