Techos en Cape Coral, FL

Qué techos hay en Cape Coral

Cape Coral es una ciudad de lotes: la Gulf American Land Corporation loteó las 103 millas cuadradas del terreno a partir de 1958, y las primeras cuatro casas se terminaron en mayo de ese año en Riverside Drive y Flamingo Drive. Los techos son mayormente de shingle. De unos 25,500 permisos residenciales de reemplazo de techo que la ciudad emitió en 2023, cerca de 22,500 fueron de shingle o metal y unos 1,600 de teja a teja.^6,7

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Ian desató una ola de reemplazos de techo que se ve en el registro de permisos de la propia ciudad. Antes de la tormenta, Cape Coral emitía entre unos 350 y 1,000 permisos residenciales de techo al mes en 2022. En diciembre de 2022 emitió unos 5,000, y en 2023 unos 25,500 permisos residenciales de reemplazo de techo, para bajar a unos 4,000 en 2024.⁷
• El metal va ganando terreno. En el registro de permisos de la ciudad, alrededor de 1 de cada 9 descripciones de permisos residenciales de reemplazo de techo mencionaba metal en 2023; en 2024 fue cerca de 1 de cada 5, con unos 200 descritos como cambio de teja a metal.⁷
• La ciudad mantiene más de 400 millas de canales. Las casas frente al canal están más cerca del agua y de marejadas como la de Ian, que llegó a 6-9 pies sobre el terreno en Cape Coral y Pine Island; la tormenta destruyó el sensor de nivel de agua del USGS instalado en Cape Coral.^8,9
• En zona inundable especial, si una reparación o mejora cuesta el 50 % o más del valor de mercado de la estructura, la casa tiene que cumplir las normas actuales de inundación. Cape Coral exige la solicitud de Mejora Sustancial/Daño Sustancial con cada permiso de reparación en esa zona.¹
• Los nuevos mapas de inundación de FEMA para el condado de Lee, la primera revisión completa en 14 años, entraron en vigor el 17 de noviembre de 2022, siete semanas después de Ian. Esos mapas fijan las elevaciones base que se usan para reconstruir.¹

Tormentas que pegaron aquí

• Ian (2022). Ian tocó tierra muy cerca, en Cayo Costa, el 28 de septiembre de 2022. La marejada llegó a 6-9 pies sobre el terreno en la desembocadura del Caloosahatchee, en Cape Coral y Pine Island, y los permisos de techo que vinieron después llegaron a su punto máximo a principios de 2023.^7,9
• Charley (2004). Cuando Charley tocó tierra en Cayo Costa, muy cerca, el 13 de agosto de 2004, en Cape Coral se midió una ráfaga de 90 mph.¹⁰

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Cape Coral

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Cape Coral se construyó en 2000; el 49.3 % de sus 100,679 viviendas es de antes del 2000 y el 17.1 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí son del 2000 en adelante, más o menos desde que entró en vigor el primer código estatal de la Florida, el 1 de marzo de 2002.^5,11,12,13

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^12,13,14,15

Aprobación de productos. Esta zona está fuera de la HVHZ, así que los productos de techo necesitan la aprobación de producto de la Florida (un número FL que puede buscar en floridabuilding.org); no se exige una NOA de Miami-Dade.^{14,16,17,18,19}

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²⁰