Techos en Naples, FL

Qué techos hay en Naples

Los barrios más conocidos de la ciudad están frente al agua. John Glenn Sample empezó a dragar Port Royal en la bahía de Naples a principios de los años 50, y después vinieron Aqualane Shores, Park Shore y The Moorings en los 60 y 70, todos barrios frente al agua con casas grandes y acceso en bote. La propia ciudad dice que muy pocas ciudades de la Florida tienen tantos edificios históricos, y que algunas de esas casas históricas todavía son hogares.^6,7

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Naples tiene una Ordenanza de Edificios Históricos, con su propia solicitud de permiso para edificios históricos y un formulario de exención. Según las reglas de inundación de la ciudad, una estructura histórica puede quedar exenta de los requisitos de daño sustancial si cumplirlos pone en riesgo su designación histórica.^2,7
• Las reparaciones pequeñas tienen un límite: la ciudad indica que reparar menos de 2 cuadros (200 pies cuadrados) del techo de una casa unifamiliar no requiere permiso. Cualquier cosa mayor sí lo necesita.⁸
• Después de Ian, los inspectores de la ciudad calificaron a simple vista cada estructura como Afectada, Menor (sin daño sustancial) o Mayor (con daño sustancial), y la regla del 50 % de FEMA se aplicó en la revisión de planos para las casas en zona de riesgo de inundación. Los dueños podían pedir al Departamento de Construcción una nueva evaluación basada en el presupuesto real de la reparación.²
• Las reglas de emergencia de Naples después de Ian permitieron poner lonas y hacer reparaciones de la cubierta del techo de hasta 500 pies cuadrados sin permiso; los trabajos de techo más grandes sí lo necesitaban.²

Tormentas que pegaron aquí

• Ian (2022). La marejada de Ian llegó a 6-9 pies sobre el terreno en Naples el 28 de septiembre de 2022. El mareógrafo del Naples Pier marcó 6.18 pies sobre la marea alta antes de quedar destruido, y se reportaron inundaciones en el aeropuerto de Naples.⁹
• Irma (2017). El centro de Irma pasó justo al este de Naples después de tocar tierra en Marco Island el 10 de septiembre de 2017. El aeropuerto municipal de Naples registró una ráfaga de 142 mph, y el mareógrafo de Naples subió 9 pies en tres horas cuando el viento viró hacia tierra.¹⁰
• Wilma (2005). Wilma tocó tierra en Cape Romano, al sur de Naples, el 24 de octubre de 2005; la estación del Naples Pier midió una ráfaga de 102 mph, y Olde Naples, Port Royal, Aqualane Shores y The Moorings estuvieron bajo evacuación obligatoria.^11,12

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Naples

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Naples se construyó en 1983; el 76.4 % de sus 18,902 viviendas es de antes del 2000 y el 11.7 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,13,14,15

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^13,14,15

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^14,15,16,17

Aprobación de productos. Esta zona está fuera de la HVHZ, así que los productos de techo necesitan la aprobación de producto de la Florida (un número FL que puede buscar en floridabuilding.org); no se exige una NOA de Miami-Dade.^{16,18,19,20,21}

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²²