Techos en Fort Myers Beach, FL

Qué techos hay en Fort Myers Beach

Fort Myers Beach ocupa el extremo norte de Estero Island, una isla de barrera a la que se llega por un puente sobre la bahía de Estero; el pueblo se incorporó el 31 de diciembre de 1995. Sus construcciones se están rehaciendo: Ian destruyó unas 900 estructuras aquí y dañó otras 2,200, así que muchas casas son reconstrucciones nuevas y elevadas al lado de casas viejas que sobrevivieron y tienen que trabajar dentro de la regla del 50 %.^5,6

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Como las estructuras de todo el pueblo están en zona de riesgo especial de inundación, Fort Myers Beach aplica la regla del 50 % de FEMA en cada revisión de planos. FEMA cuenta el techo, las canaletas y los bajantes en ese costo, así que un trabajo grande de techo en una casa vieja y baja puede pasarla del límite.^1,7
• Las reglas del pueblo después de Ian (vigentes desde el 16 de febrero de 2023) permiten poner lona en el techo sin permiso, pero quitar o reemplazar el techo sí lo requiere. Cambiar menos de un cuadro (10 por 10 pies) de shingle queda exento solo si la barrera secundaria y el entablado no necesitan reparación.¹
• Desde el 22 de septiembre de 2022, una semana antes de Ian, solo los contratistas con licencia estatal del DBPR pueden registrarse en el pueblo y sacar permisos; ya no se aceptan las licencias locales del condado de Lee.¹

Tormentas que pegaron aquí

• Ian (2022). Ian trajo la peor marejada de toda la tormenta a Fort Myers Beach el 28 de septiembre de 2022: de 10 a 15 pies sobre el terreno, una lectura de 12.70 pies sobre la marea alta en el muelle y marcas de agua dentro de segundos pisos frente a la playa a unos 15 pies sobre la línea de marea alta. Unas 900 estructuras quedaron destruidas.⁶
• Charley (2004). Charley tocó tierra en Cayo Costa el 13 de agosto de 2004; se estimó una marejada de 6 a 7 pies en Estero Island, y una estación de Fort Myers Beach registró una ráfaga de 64 mph.⁸
• Milton (2024). Con dos años de reconstrucción, la marejada de Milton llegó a 4-6 pies sobre el terreno en la costa desde el sur de Boca Grande hasta Bonita Beach, tramo que incluye Estero Island.⁹

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Fort Myers Beach

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Fort Myers Beach se construyó en 1983; el 86.5 % de sus 9,886 viviendas es de antes del 2000 y el 4.1 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^4,10,11,12

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^10,11,12

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^11,12,13,14

Aprobación de productos. Esta zona está fuera de la HVHZ, así que los productos de techo necesitan la aprobación de producto de la Florida (un número FL que puede buscar en floridabuilding.org); no se exige una NOA de Miami-Dade.^{13,15,16,17,18}

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.¹⁹