Techos en Bonita Springs, FL

Qué techos hay en Bonita Springs

Bonita Springs fue un pueblo pequeño por décadas; según la ciudad, el aire acondicionado, la Interestatal 75, un aeropuerto grande cerca y el desvío de la US 41 trajeron una ola de construcción en los 80 y 90, con centros comerciales, oficinas y campos de golf, y los residentes votaron por incorporarse en 1999. Antes de ese boom, era un caserío de colonos cerca del río Imperial que tuvo oficina de correos desde 1901.⁶

Reglas locales e historia que afectan su techo

• Bonita Springs aplica la regla del 50 % sobre cinco años: en zona inundable de FEMA, las reparaciones y mejoras de un edificio que no cumple tienen que quedar por debajo del 50 % de su valor (sin contar el terreno) en un período de cinco años, o la casa tiene que llevarse al código de inundación actual, lo que puede significar subir los equipos, poner respiraderos de inundación o elevarla.⁷
• FEMA incluye el techo, las canaletas y los bajantes en ese costo, así que un techo nuevo en una casa vieja y baja en zona inundable de Bonita consume parte del límite del 50 % de cinco años.^7,8
• El pueblo apareció primero en los mapas como Survey, por un campamento de agrimensores del Cuerpo de Ingenieros del Ejército en el alto río Imperial en los años 1870; después los desarrolladores lo rebautizaron Bonita Springs y Surveyor's Creek pasó a llamarse río Imperial.⁶
• Los trabajos frente a la playa cerca de Bonita Beach pueden caer bajo la Línea de Control de Construcción Costera de la Florida: entre los formularios residenciales de la ciudad hay una carta de zonificación para construcción costera ligada a la solicitud preliminar ante el DEP estatal.²

Tormentas que pegaron aquí

• Ian (2022). La marejada de Ian llegó a 8-12 pies sobre el terreno en Bonita Beach y Bonita Springs el 28 de septiembre de 2022, y subió por el río Imperial; tierra adentro las marcas de agua fueron de 5 a 7 pies sobre el terreno.⁹
• Milton (2024). Milton tocó tierra en Siesta Key el 9 de octubre de 2024, pero su marejada llegó igual a 4-6 pies sobre el terreno desde el sur de Boca Grande hasta Bonita Beach.¹⁰

Qué significa esto si va a cambiar el techo en Bonita Springs

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en Bonita Springs se construyó en 1998; el 55.7 % de sus 39,895 viviendas es de antes del 2000 y el 20.8 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,11,12,13

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^11,12,13

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^12,13,14,15

Aprobación de productos. Esta zona está fuera de la HVHZ, así que los productos de techo necesitan la aprobación de producto de la Florida (un número FL que puede buscar en floridabuilding.org); no se exige una NOA de Miami-Dade.^{14,16,17,18,19}

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²⁰