Techos en el Condado de Orange, FL

Qué techos hay en el Condado de Orange

El gran crecimiento de Orange llegó después de que Walt Disney World abrió en octubre de 1971. Las heladas de 1983, 1985 y 1989 acabaron con la mayoría de los naranjales que quedaban. Los suburbios más viejos quedan al norte del downtown de Orlando (Winter Park, Maitland, Baldwin Park). El crecimiento también se extendió hacia el suroeste, el sur y el este, en Horizon West, Dr. Phillips, Hunter's Creek, Lake Nona y Avalon Park.⁶

Reglas, historia y condiciones que afectan los techos aquí

• Dentro de la ciudad de Orlando, el permiso de reemplazo de techo lo da la División de Servicios de Permisos de la Ciudad de Orlando (Permitting Services Division), no el condado. Usted llena en línea el formulario de re-roof residencial y la ciudad le responde en tres días hábiles. Desde el 1 de enero de 2020, todo re-roof lleva una inspección de dry-in/en progreso (código 125) y una declaración jurada sobre el clavado del deck y la barrera secundaria contra agua. Si se salta el dry-in, el inspector puede exigir que se quite parte o toda la cubierta nueva.⁷
• Orlando tiene seis distritos históricos con regulación especial. La Junta de Preservación Histórica (Historic Preservation Board) revisa todo cambio a las estructuras dentro de ellos y emite Certificados de Idoneidad (Certificates of Appropriateness). Si su casa está en uno de esos distritos, busque su dirección en el mapa GIS de la ciudad antes de escoger el material del techo nuevo.⁸
• Winter Park y Apopka tienen sus propios departamentos de construcción. En Winter Park, Building & Permitting Services exige permiso para cambiar el techo y solo exime reparaciones menores de un square (100 pies cuadrados) o menos. En Apopka, la División de Construcción recibe las solicitudes por su portal OpenGov.^9,10
• En las áreas no incorporadas del condado de Orange, el permiso de techo se saca por Fast Track. La solicitud pide el tipo de edificio, si es reemplazo o reparación, los pies cuadrados del techo, cuántos pisos tiene y el material (shingle, torch-down, shake o tejas). Si el trabajo pasa de $5,000, también hace falta un Notice of Commencement registrado.¹
• El Código de Construcción de la Florida define la región de escombros arrastrados por el viento (wind-borne debris region) como el terreno a menos de 1 milla de la línea media de marea alta de la costa donde la velocidad de viento de diseño es de 130 mph o más, y cualquier zona donde sea de 140 mph o más. Dentro de esa región, la sección 1609.1.2 del código exige que las aberturas con vidrio, como ventanas y puertas de vidrio, sean resistentes a impactos o estén cubiertas con una protección contra impactos aprobada. El condado de Orange no tiene costa, así que solo puede aplicar la regla de 140 mph, y esa abarca nada más la franja al este de la línea de 140 mph. La mayoría de los lotes en Orange quedan fuera de la región, y un lago no cuenta como costa. Consulte con el funcionario de construcción (building official) antes de cotizar shutters o vidrio de impacto.^3,11,12
• La base de datos pública de hundimientos del Servicio Geológico de la Florida (Florida Geological Survey) incluye reportes del condado de Orange. La mayoría de esos reportes nunca se confirmó como sinkhole de verdad. Si ve una grieta o una línea de techo que se hunde, que la revise un geólogo o ingeniero antes de sacar conclusiones.¹³

Tormentas que marcaron estos techos

• Charley (2004). El centro de Charley pasó cerca de Kissimmee y Orlando en la noche del 13 de agosto de 2004, todavía como huracán. El Aeropuerto Internacional de Orlando registró vientos sostenidos de 79 mph y una ráfaga de 105 mph. En Orange murió una niña cuando el viento lanzó un camión de mudanza contra el vehículo en que iba.¹⁴
• Irma (2017). El centro de Irma pasó entre Tampa y Orlando en la madrugada del 11 de septiembre de 2017, como huracán categoría 1. Las lluvias inundaron casas en el condado de Orange y hubo que rescatar a algunos residentes.¹⁵
• Ian (2022). Ian dejó de 10 a 20 pulgadas de lluvia, con inundaciones fuertes en el Little Wekiva River y Shingle Creek. El informe del Centro Nacional de Huracanes incluye una foto de rescatistas en Orlando el 29 de septiembre.¹⁶
• Milton (2024). Milton cruzó la península el 9 y 10 de octubre de 2024. El Aeropuerto Internacional de Orlando registró una ráfaga de 87 mph y un observador cerca de Orlando midió 14.83 pulgadas de lluvia.¹⁷

Klear Sky Roofing tiene su base en Miami-Dade y acepta trabajos de techo en el Condado de Orange. Agregamos una página por ciudad cuando ya hemos trabajado allí y tenemos fotos locales. Llame para ver la disponibilidad en su dirección.

Qué significa esto si va a cambiar el techo en el Condado de Orange

Qué tan viejas son las casas. La casa típica (mediana) en el Condado de Orange se construyó en 1994; el 60 % de sus 586,805 viviendas es de antes del 2000 y el 19.3 % es del 2010 en adelante. O sea, la mayoría de las casas aquí se construyeron antes del primer código estatal de la Florida, vigente desde el 1 de marzo de 2002.^5,18,19,20

Casas con entablado de madera de antes del 2002. Al quitar la cubierta vieja, el entablado se vuelve a clavar según el código actual y se instala una barrera secundaria contra el agua; en la región de escombros arrastrados por el viento, las casas aseguradas en $300,000 o más pueden necesitar además conexiones techo-pared (con un tope del 15 % del costo del techo).^18,19,20

¿Reparar o reemplazar? Si en 12 meses se cambia el 25 % o más de una sección del techo, por lo general hay que rehacer esa sección según el código actual, salvo que ese techo se haya hecho o cambiado bajo el código de 2007 o posterior.^19,20,21,22

Aprobación de productos. Esta zona está fuera de la HVHZ, así que los productos de techo necesitan la aprobación de producto de la Florida (un número FL que puede buscar en floridabuilding.org); no se exige una NOA de Miami-Dade.^{11,21,23,24,25}

La edad del techo y el seguro. La aseguradora no puede negarle la póliza solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si tiene 15 o más, usted puede pedir una inspección primero; si le quedan por lo menos 5 años de vida útil, la edad sola no es motivo para negarle el seguro.²⁶